萬科股東會：王石稱不會領漲房價

公司保留相對來說比較多的現(xiàn)金,是因為到目前為止我們感覺到,地產(chǎn)市場仍有相當多的機會,未來或許有更好的盈利前景。

3月23日,萬科在其深圳新總部召開了2009年度股東大會,萬科董事會主席王石、總裁郁亮等高管均出席了股東會議,與股東交流。就股東提出的有關分紅、盈利以及公司策略方面的疑問,王石、郁亮更是親自一一作答。

以下是萬科股東會上王石、郁亮與投資者的問答實錄。

Q:今年萬科的業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)秀,為什么分紅和去年差不多?這是基于什么樣的考量?

郁亮:究竟股東對我們的回報要求是以分紅方式體現(xiàn),還是以增長來體現(xiàn)、或以ROE來體現(xiàn),我們也在權衡。確實在今年,公司保留了相對來說比較多的現(xiàn)金,對萬科而言,可能有更多的機會。去年我們買地約1036萬平方米,相對來說是最近兩三年比較少的一次。到目前為止我們可以感覺到,地產(chǎn)市場仍有相當多的機會,未來或許有更好的盈利前景。基于這樣的考慮,我們還是按照我們的想法來提交了方案。

Q:萬科現(xiàn)在的規(guī)模比中海大很多,但是看年報,中海的毛利率、凈利率還有凈資產(chǎn)收益都比萬科要高很多,盈利也要高很多,萬科和中海的差距到底表現(xiàn)在哪里?

郁亮:確實中海的利潤比我們高,大概65億左右,其中大概9億是物業(yè)重估的利益。去掉這些,其實規(guī)模比我們小。我們雙方的市場規(guī)模是差不多的,但是中海跟萬科在定位上有不同。萬科的定位是主流住宅。盡管過去一年來看,萬科做中高端的項目盈利確實比中端項目的盈利要好一些,但做主流住宅這是我們的策略。有一點是萬科值得向中海學習的,就是在成本管理方面我們還有改進的余地。不管怎么說,萬科2010年開始,萬科的盈利水平也將根據(jù)規(guī)模的提高而提高。萬科在從規(guī)模向效益的轉(zhuǎn)型中,我們也希望在盈利上有良好的表現(xiàn)。

Q:在2007年參加萬科分發(fā)在投資方面是一個很大的失敗,25塊錢一股,按照萬科幾年分紅情況計算的話,幾百年也收不回來。萬科能不能也做一個承諾,就是善待中小投資者,其實跟隨著萬科,最終也有停下腳步的時候,現(xiàn)在算一下,還是增值太少。

王石:關于股市價格。我們應該總的來看,萬科并沒有脫離股市的大勢,現(xiàn)在也應該這樣來看。但發(fā)行的股票價格不穩(wěn)定,所以很多時候來講,是有一個調(diào)整。另外比如說期權,我們實際上也沒有達到原來的目標,這也是事實,我們也無可奈何,我想無論如何這些是萬科和大家都一直關心的問題?，F(xiàn)在可能還是有這樣的一個聲音,還是有這么一個爭議,到底萬科將來的發(fā)展是怎么樣的,我想說的是包括剛才提到與中海盈利的對比,就是一個表態(tài),非常明確,中海有很多值得我們學習的地方。

再來我們應該看到萬科有主流的戰(zhàn)略發(fā)展,真正的是從業(yè)務發(fā)展的角度去出發(fā),今年是萬科新的元年。經(jīng)過了這么多年萬科的發(fā)展應該看到,綠色住宅作為萬科競爭的潛力,盡管現(xiàn)在表現(xiàn)在資產(chǎn)負債表上還不是很明顯,但在兩三年后,一定會有明顯體現(xiàn)。萬科做的,從某種角度來講,可能就是未來的趨勢。

現(xiàn)在我們也看到了一種現(xiàn)象,以精裝修為例,萬科前幾年推動精裝修的時候,給同行造成了很大的影響。同行也開始推動精裝修,但是到了09年,突然很多房子不用精裝修了,為什么?因為房子太好賣了,公司來不及裝修了就賣房子了。但是我從房地產(chǎn)景氣歷史的角度來看,像09年這樣的世道是不可能持久下去的。當然也不會像08年那樣差,正常的而是應該會處在08年和09年平均的狀態(tài)。

如果市場稍微不好,現(xiàn)在國家的政策非常明確就是打壓資產(chǎn)泡沫,顯然當前市場的購買力就不像原來那么好,消費者就會選擇精裝修。在這種選擇當中,萬科很明顯的處在優(yōu)勢。實際上萬科正處在一個變化階段,從過去的營銷型轉(zhuǎn)型,向研發(fā)技術型轉(zhuǎn)化,這就是核心競爭力的改變,這一條也非常地明確。

Q:上一次開會,公司就提出來有一個新的股權激勵計劃,我就想了解你們在未來有一個怎樣的計劃?

王石:第一、期權計劃目前是沒有的,已經(jīng)取消了。如何加強對管理層激勵的計劃,我們也在權衡。第二、不是說這樣的一個激勵簡單的就會實現(xiàn),我們將如何實現(xiàn),我們對管理層激勵應該更有節(jié)制,更有針對性,這是我們現(xiàn)在要考慮的。

郁亮:據(jù)我所知,薪酬委員會確實也在為我們著想,在醞釀新的一個長期的激勵方案。但是長期激勵方案是一個績效方案,可能不一定是以期權,或者股票激勵計劃來凸顯,無非就是說把我們管理層的行為引導到與長期的利益需求相關。因為相對來說,不會僅僅注重利潤的短期表現(xiàn)。因為我們這么一個龐大的公司,比如說我賣一些土地出去,我轉(zhuǎn)變一些項目股權,我就能獲得相當?shù)氖找?我們都是以歷史成本計算的。所以短期業(yè)績要運作的話是比較容易的,現(xiàn)在我們在琢磨應該是怎么樣把我們管理層的行為與董事會認可的長期激勵行為連接在一起。應該說這件事情還在醞釀之中,我估計暫時還沒有具體成形的方案。

萬科歷史上,有兩次股權激勵計劃,一次是93年的時候,當時證監(jiān)會還沒有,只有人民銀行的時候,也批準了我們九年的計劃。九年的計劃里面,同樣也是實行了三年,同樣也是有執(zhí)行期。最后證監(jiān)會說我沒有批過你,但是我們已經(jīng)有了,但是它不認我們,我們只好就取消了。所以我們已經(jīng)連續(xù)第二次做激勵計劃了,長期計劃只做了一期的,所以我們這一期會長。當然我們現(xiàn)在薪酬委員會和我們也在研究這項體系。

Q:我想問一下王主席,公司對于商業(yè)地產(chǎn)這一塊有什么考慮?

王石:對于商業(yè)地產(chǎn),萬科的策略可能會有所變化,比如說去年下半年有所調(diào)整。以萬科過去的策略來講,除了小型開發(fā)和小型配套的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之外,我們不介入專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)在出現(xiàn)一體化了,一般來講像一個小區(qū)也會有配套。因為萬科現(xiàn)在開工的面積將近850萬平米,即使進來一些配套的商業(yè),配套的寫字樓,配套的酒店,這些都是有規(guī)模的。

第二個考慮更多的是,現(xiàn)在市場發(fā)生了變化,比如說像過去這么多年大量的拆遷,大量成片擴充的城市,慢慢的也從此開始,商業(yè)地產(chǎn)這塊也走得越來越深。現(xiàn)在更多的城市改造,很多的項目就是綜合體。所以你拿地后的項目規(guī)劃也得建一些這樣的寫字樓,商場和酒店。因為萬科的規(guī)模大,即使這樣的項目數(shù)量很少,也需要專門考慮。但是我覺得無論如何萬科依然會保持以住宅開發(fā)商為主流的情形,而不是因為有了這些項目就說轉(zhuǎn)型商場了,轉(zhuǎn)型寫字樓了。萬科還是緊緊圍繞著這樣一個住宅開發(fā)的主旋律來配套的。

Q:萬科112個億的增發(fā),是去年下半年就開始提出這個方案,但是到現(xiàn)在就一直沒有什么動靜?

郁亮:我們112億的投資方案去年提出之后,到現(xiàn)在還沒有具體時間表,因為證監(jiān)會還沒有通知我們。據(jù)說國土資源部還沒有具體的意見,現(xiàn)在國土資源部也能發(fā)表意見了,更多的程序要走了,所以現(xiàn)在還沒有時間表。

王石:我們看這兩年萬科希望的增發(fā),確實有一個公司的發(fā)展和股東的期望,我想說的是這兩年,我們原來計劃的是增發(fā)后擴大規(guī)模,但是我們現(xiàn)在這個發(fā)展的速度放慢了。所以應該說萬科做到這樣規(guī)模的時候,我們更應該優(yōu)先考慮增發(fā),所以萬科的發(fā)展還有待繼續(xù)成長。

Q:萬科最近的策略是轉(zhuǎn)向二三線城市,當?shù)氐囊恍╅_發(fā)商好像聽說萬科來了,就會說周邊的樓盤就開始漲價。萬科對于這件事是怎么看的?大家一聽說萬科來了,就漲價了,萬科怎么看這件事的?

王石:萬科現(xiàn)在在三大地區(qū)是縱深發(fā)展。最典型的就像在珠三角,一個重點是廣州,但縱深發(fā)展就是像東莞、佛山、中山、珠海等這樣一些城市。我們現(xiàn)在在華東地區(qū)是這樣做的,在北方地區(qū)也是這樣做。但是除此之外,也開始從中部、西部進入,進一步來講應該都是從中小城市開始。比如中部、西部的像貴陽,烏魯木齊,像太原,像唐山等這樣的城市,萬科都準備進入。萬科這樣的布局,他的優(yōu)勢是,這樣發(fā)展下去非常有利,非常方便萬科做進一步的策略,這是萬科的優(yōu)點。

對于下一步來講,我們?nèi)ブ形鞑渴菑娜ツ觊_始發(fā)展,但其中有個是萬科很重要的策略就是--不拿地王。去年我們也想,但我們也沒拿亞運城的項目。沒拿地王的同時又給我們帶來了其他的優(yōu)勢,也不能說我們沒拿地王所以機會就少了點,這只是一個策略。從目前來講,萬科去年拿到的土地是相當于06年的兩倍。我們知道07年是高價,最高的價格,08年調(diào)整了一下,09年又發(fā)生了漲價。一線城市的土地價格逐漸上升,但是萬科的土地價格是相當于06年的。所以最終萬科還是選擇了減低風險這樣的策略。

至于說萬科到了地方,地價就上升,這個問題我覺得是這樣的,我覺得最早是這樣的,但是現(xiàn)在不是。但是過去確實是有這樣的一個印象,像萬科在80年代末到90年代中期,我們在開發(fā)時是這樣的。因為萬科更多的是去城郊,這些地方有些開發(fā)商看不上,那萬科去了。自然而然,萬科的規(guī)劃一帶動,地價就會上漲。再一個是有一個說法,萬科的房價高于我們同地區(qū)的幾千塊錢,實際上這種現(xiàn)象,已經(jīng)有了變化,因為萬科不是帶動地價上漲的原因。你比如說萬科進入了很多城市,全國大開發(fā)商有的可能也進去了,但可能是他們投入的精力不夠,萬科去了以后,因為帶動了消費者新的期望值,萬科開發(fā)出來的產(chǎn)品跟當?shù)氐漠a(chǎn)品有不一樣,那么價格也會比本地區(qū)的高一些,這也是事實。但是總的來講,如果一定說萬科的房價會高,那一定是因為我們的產(chǎn)品是講環(huán)保的,講質(zhì)量的,所以如果說房價高一點,消費者也是能夠接受的,這也不是問題。

實際上在中國,一線城市的價格偏高,確實偏高,再往下去的話會有大問題的。但是會有很多二線城市,三線城市是有一些價格空間的。在這個時候萬科進去,我覺得價格還是偏低。我講的是事實,現(xiàn)在確實有這樣的情況,就是很多城市都非常希望我們?nèi)?。但是萬科現(xiàn)在的精力相當有限。即使我們中西部從去年到現(xiàn)在發(fā)展的很快,但比例還是很輕,萬科的重點還是在東部,基本上是在東南部賺錢?？偟膩碇v,萬科目前在開發(fā)的節(jié)奏把握上和地域部署上來講,是很有前景的。

郁亮:一個市長跟我講,說為什么希望萬科去二三線城市呢?說萬科去能夠平抑房價。我們沒聽明白,怎么平抑房價?他說萬科來了以后,去那里就可以帶來競爭,什么競爭?你去了以后,全國的幾個主要開發(fā)商都跟著一塊兒來。這樣的話,你們每個季度,每個月都要比賽。每個月,每個季度不是都有季報,你們都是快速周轉(zhuǎn),是上市公司的主要發(fā)展商,都必須快速開發(fā)、周轉(zhuǎn)。這快速周轉(zhuǎn)一開發(fā)呢,就會帶動整個當?shù)氐姆績r性價比的提升,這都是因為競爭所帶來的。萬科去的地方,競爭不夠,所以有新的說法是,萬科帶來的房價上升,可能帶來的是合理的性價比價格。