■業(yè)內(nèi)分析

差價(jià)存在合理性

時(shí)隔兩天，相鄰的兩塊地地價(jià)竟然出現(xiàn)近萬(wàn)元的差價(jià)，這令人大跌眼鏡，連很多業(yè)內(nèi)人士也連連表示看不懂，有人直接表示若非行政干預(yù)，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)如此大的差價(jià)。

但在參與了兩塊地競(jìng)價(jià)的合景北京副總經(jīng)理歐堅(jiān)看來(lái)，兩塊地之所以差價(jià)如此之大，還是有合理性的。

首先，1號(hào)地80%的面積是住宅，而4、5號(hào)地是住宅和商業(yè)混合用地，只有50%是住宅，而且1號(hào)地的位置的確優(yōu)于4、5號(hào)地，因此，1號(hào)地的單價(jià)高于4、5號(hào)地也是正常的。

其次，從總價(jià)上看，也就是從競(jìng)價(jià)企業(yè)的資金實(shí)力看，4、5號(hào)地也很難超過(guò)1號(hào)地太多。4、5號(hào)地的面積比1號(hào)地幾乎大了一倍，如果按1號(hào)地的成交單價(jià)算，總價(jià)將超過(guò)70萬(wàn)。按競(jìng)買標(biāo)書(shū)的約定，這筆出讓金必須在27個(gè)工作日內(nèi)繳清。能在如此短暫的時(shí)間內(nèi)湊齊這樣一筆巨款，對(duì)競(jìng)拍企業(yè)的資金壓力非常大。

因此，歐堅(jiān)認(rèn)為，這些先天條件注定4、5號(hào)地是不可能拍出和1號(hào)地相同的價(jià)格的。至于行政干預(yù)，歐堅(jiān)認(rèn)為這只是輔助影響因素，“關(guān)鍵還是市場(chǎng)說(shuō)了算，取決于企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期和口袋里是否有錢的判斷”。

偶然性也會(huì)影響結(jié)果

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)拍賣時(shí)的偶然性很大，參與企業(yè)、拍賣師的現(xiàn)場(chǎng)掌控能力、地塊的具體指標(biāo)，都可能導(dǎo)致兩塊相鄰的同類型土地拍出反差很大的價(jià)格來(lái)。同時(shí)，他表示，3月15日3塊地王的出現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)還是有影響的，“如果這兩塊地拍賣的時(shí)間對(duì)調(diào)一下，4、5號(hào)地很可能賣出更高的價(jià)格”。

歐堅(jiān)表示，1號(hào)地的價(jià)格的確有些超過(guò)合理區(qū)間，可售面積的樓面地價(jià)應(yīng)該在2.4萬(wàn)—2.5萬(wàn)/平方米之間比較合理，相對(duì)而言4、5號(hào)地的價(jià)格比較符合預(yù)估。

他認(rèn)為，如果把兩塊地交換競(jìng)拍，最后的結(jié)果肯定與現(xiàn)在不同，差價(jià)肯定沒(méi)有現(xiàn)在這么大。

■專家觀點(diǎn)

任啟鑫 土地稀缺造成地王頻出

兩宗土地雖然同在一個(gè)區(qū)域，但保利拿下的大望京4、5號(hào)地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而其中的公建產(chǎn)品不能拆分銷售，無(wú)疑增加了銷售難度，而遠(yuǎn)洋的1號(hào)地塊大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設(shè)低密度住宅。由于土地規(guī)劃不同導(dǎo)致了兩塊地的適建產(chǎn)品及將來(lái)可能的定位和客群有較大差異，因此出現(xiàn)了土地價(jià)格的較大反差，這兩塊地的價(jià)格差異是市場(chǎng)行為。

當(dāng)前，地王現(xiàn)象已經(jīng)成為社會(huì)熱議的焦點(diǎn)。批評(píng)的矛頭直指大型央企，尤其是非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，一是由于央企資金充足而投資渠道狹窄，實(shí)體行業(yè)不景氣，而房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高。此外，一線城市土地資源稀缺，尤其是地段較好的地塊更是受到了熱捧，所以這種現(xiàn)象的發(fā)生是必然的。

近日國(guó)資委公開(kāi)表示，要求非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。因此可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)央企屢創(chuàng)地王的現(xiàn)象將會(huì)大為減少。

張 月 未來(lái)走勢(shì)仍需理性判斷

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，判斷土地拍賣價(jià)值給當(dāng)前房?jī)r(jià)帶來(lái)的參考，其實(shí)意義并不大。首先，各地塊未來(lái)房產(chǎn)定位各不相同，房?jī)r(jià)偏差也就較大。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，歷史上出現(xiàn)過(guò)的地王幾乎100%都會(huì)建成高于區(qū)域一般商品房品質(zhì)的房產(chǎn)。例如2005年清河毛紡廠地塊建成的橡樹(shù)灣項(xiàng)目，價(jià)格高出同區(qū)域幾乎40%；朝青板塊的星河灣項(xiàng)目，價(jià)格甚至一度達(dá)到同區(qū)域房產(chǎn)的2-3倍。各地塊未來(lái)建成房產(chǎn)的定位不同，樓面成本也就相差較大，最后各自的房?jī)r(jià)對(duì)比意義也就不大。

其次，地王較高的樓面價(jià)實(shí)際上是涵蓋了未來(lái)較長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲的成分，透支了部分對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，因此，區(qū)域房產(chǎn)短期內(nèi)因地王的高價(jià)格而立刻調(diào)高價(jià)格并不科學(xué)，反而容易造成需求的觀望以及轉(zhuǎn)移，造成區(qū)域房產(chǎn)的空置，甚至是價(jià)格的下行。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)绿嵝严M(fèi)者，對(duì)于地王周邊房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)有一個(gè)較理性的判斷，避免短期內(nèi)快速上漲的行為。

顧辰天 地價(jià)雖波動(dòng)房?jī)r(jià)還將漲

熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，地價(jià)成本雖然是建房售價(jià)的依據(jù)，卻不是重要因素，成本低，房?jī)r(jià)不一定低，但成本高，房?jī)r(jià)肯定高。保利地產(chǎn)以1.8萬(wàn)價(jià)格斬獲的大望京4、5號(hào)地上市定價(jià)之時(shí)必定會(huì)參照二手房?jī)r(jià)格，屆時(shí)，其將以相對(duì)較低的成本獲得比遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更多的利潤(rùn)。相對(duì)于成本而言，周邊房?jī)r(jià)則是更重要的定價(jià)根據(jù)。目前望京已經(jīng)成為北邊工作的小白領(lǐng)們置業(yè)的首選。月收入萬(wàn)元以上稍有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年輕人還是愿意在望京買房。加上周邊新盤存量不多，所以二手房長(zhǎng)期來(lái)看還是具有極大的市場(chǎng)潛力，加上大望京1號(hào)地的影響，顧辰天認(rèn)為，望京今年房?jī)r(jià)的漲幅肯定超過(guò)全市平均漲幅。

■置業(yè)提醒 業(yè)主切莫過(guò)高估計(jì)房?jī)r(jià)

“遠(yuǎn)洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河，一面對(duì)著望京公園，而且靠近中央別墅區(qū)。遠(yuǎn)洋很有可能將其打造成一個(gè)五環(huán)內(nèi)的低密度住宅項(xiàng)目，品質(zhì)會(huì)比周邊項(xiàng)目高出很多，所以業(yè)主不能光看樓面地價(jià)，還要看到其他因素。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇建議買賣雙方都要對(duì)市場(chǎng)保持冷靜。

他給記者舉了一個(gè)例子，位于大屯的紫玉山莊是北京一個(gè)典型的五環(huán)內(nèi)別墅項(xiàng)目，目前的售價(jià)約在60000元/平方米，而周邊的二手房?jī)r(jià)約為25000元/平方米，連別墅項(xiàng)目的一半都不到。

孟奇認(rèn)為未來(lái)望京房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)依舊是向上的，短期內(nèi)成交量會(huì)有所下挫。但預(yù)計(jì)1至2個(gè)月區(qū)域樓市漲價(jià)的效應(yīng)將被逐漸消化，成交量也將逐漸回升。