華生:房價與收入比過高 調(diào)控高房價存制度缺陷

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生26日在接受中國證券報記者專訪時表示,城鎮(zhèn)化并非房價上漲的借口。目前房地產(chǎn)市場高“市盈率”,即房價與收入比過高,源于供需嚴(yán)重失衡,其中存在制度性缺陷。

　　中國證券報記者:有人認(rèn)為高房價正在拖經(jīng)濟(jì)增長的后腿,您怎么看待高房價和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)系?

華生:目前的中國房地產(chǎn)市場很像股權(quán)分置改革前的股市,存在制度缺陷。高房價是理順我國收入分配矛盾、解決民生問題的重大障礙。高房價抑制了內(nèi)需的進(jìn)一步擴(kuò)大,擠壓了消費(fèi)需求的擴(kuò)張。

首先需要扭轉(zhuǎn)的是對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識偏差?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”的說法并不準(zhǔn)確——在19世紀(jì)至20世紀(jì),美國工業(yè)化、城市化發(fā)展的高峰期,提出的三大支柱產(chǎn)業(yè)是汽車、鋼鐵和建筑業(yè),并沒有提及房地產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)才是消耗大量鋼材、水泥、化工材料,帶動十多個相關(guān)行業(yè)和創(chuàng)造大量就業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè),但建筑行業(yè)的利潤現(xiàn)在卻很薄。房地產(chǎn)行業(yè)主要的作用在于策劃、銷售,這一過程并不能帶動多數(shù)相關(guān)產(chǎn)業(yè),也談不上是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),而在中國卻獲得了超額利潤。

將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的整體認(rèn)識和制度安排偏差,導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利,形成了房地產(chǎn)行業(yè)動不得的思維,牽制調(diào)控手段的施展?，F(xiàn)在需要正本清源,讓房地產(chǎn)業(yè)歸位。其實(shí),不僅中高端商品房,通過建造廉租房、保障房特別是幾億農(nóng)民的安居房,更能有效促進(jìn)建筑業(yè)成長,帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

中國證券報記者:您認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵在哪里?

華生:目前,房地產(chǎn)業(yè)最重要的問題在于供求雙方均存在制度缺陷,致使供求嚴(yán)重失衡。

從供給方面看,進(jìn)入城市工作的農(nóng)村人口難以落戶城鎮(zhèn),在占用城市用地的同時,依然保有農(nóng)村的耕地和宅基地,農(nóng)村閑置土地未能有效釋放。中央為了保證耕地紅線,嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地的擴(kuò)大。

從地方政府角度看,土地與地方財(cái)政收入緊密聯(lián)系,土地經(jīng)營的結(jié)果是地方政府盡可能讓土地收益最大化,扭曲了地方政府行為和調(diào)控決心。

如果從需求角度考慮這一問題,我國現(xiàn)行制度并未有效抑制投機(jī)和奢華需求。即使是所謂“收緊”二套房貸,相較其他國家二套房貸政策依然寬松。國外成熟市場購買第二套住房基本上難以從銀行貸款,比如英國房貸基本按照年收入來計(jì)算貸款額度,因此依收入的倍數(shù)貸款購買第一套住房后,購買第二套房是很難再貸款的。

此外,參照美國市場,前期海南購房團(tuán)炒樓收益適用個人所得稅,炒房所得近40%均需納稅。但在我國樓市中,動輒數(shù)十萬元、幾百萬元的凈利潤不納或很少納稅。相比之下,工薪族從月所得2000元開始起征,稅率快速累進(jìn),10萬元以上稅率即升至45%。這種稅收體制實(shí)質(zhì)上變相鼓勵投資、投機(jī)需求,所以應(yīng)大幅提高對房產(chǎn)投資、投機(jī)所得的稅率,并嚴(yán)格執(zhí)行。

另一制度缺陷是長期爭而未決的物業(yè)稅問題。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)沒有任何成本,實(shí)際上是鼓勵房屋閑置和超前改善型乃至奢華型需求。

中國證券報記者:城鎮(zhèn)化是否必然推高房價?目前政策延續(xù),房地產(chǎn)市場將如何表現(xiàn)?

華生:城鎮(zhèn)化是農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的過程,但是中國城市里的房子都不是給農(nóng)民蓋的,絕大部分由城市居民消化,所以目前房價上漲和城鎮(zhèn)化沒有必然關(guān)系。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看,這一進(jìn)程并不一定拉高房價。大量農(nóng)民進(jìn)城后,正常城鎮(zhèn)化過程中城市規(guī)模必然擴(kuò)張。在初期進(jìn)入城市的農(nóng)村人口主要需求的是,基礎(chǔ)保障需求的低端住房,而非高價格房屋,從而不會引起房價上漲。美日的泡沫均是在城鎮(zhèn)化完成后,改善型需求強(qiáng)烈才出現(xiàn)的。

從目前的房地產(chǎn)政策看,推動房價上升是必然結(jié)果,所謂收緊政策只能短期緩和市場矛盾。房地產(chǎn)泡沫不抑制,必然有破滅的一天,樓市現(xiàn)在已經(jīng)和當(dāng)年的股市一樣,成為全球的價格高地。雖然有人還在喊價格合理。

房地產(chǎn)“市盈率”太高,破滅會造成巨大金融風(fēng)險,拖累國民經(jīng)濟(jì)。這也是中國目前面臨的一個巨大的不確定性。泡沫破滅影響的將絕不僅僅是股市。購房人、房地產(chǎn)企業(yè)大量使用銀行貸款,地方政府融資平臺的巨額貸款全是靠土地抵押,金融系統(tǒng)已經(jīng)和房地產(chǎn)緊密相連。房地產(chǎn)最后出現(xiàn)問題必將打擊整個金融系統(tǒng)和國民經(jīng)濟(jì)。這次席卷全球的金融危機(jī)已經(jīng)充分揭示了其中暗藏的巨大風(fēng)險。