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淮安共有產(chǎn)權(quán)房“錢緊” 一線城市推廣或遇阻

轉(zhuǎn)載 來源:北京房產(chǎn) 發(fā)表于:02/07/2017 16:30:46 瀏覽量:256

你買房子錢不夠,政府墊資,同時拿走部分產(chǎn)權(quán);5年內(nèi),你可原價買回政府產(chǎn)權(quán);5年到8年間,你回購政府產(chǎn)權(quán)要多付利息;超過8年,你只能按市價購回產(chǎn)權(quán);政府產(chǎn)權(quán)未被回購前房子出售,政府跟你按產(chǎn)權(quán)比例分成。這就是江蘇淮安向中低收入家庭推出的共有產(chǎn)權(quán)房操作辦法。有專家指出,公私混搭,有悖產(chǎn)權(quán)明晰精神。又有人認為,政府購買保障房,涉嫌與民爭利。還有人擔心,如果受益面擴大,政府資金鏈將會斷裂……面對種種爭論,共有產(chǎn)權(quán)房的推動者、淮安房管局局長邵明認為,共有產(chǎn)權(quán)只是將經(jīng)適房中隱性產(chǎn)權(quán)顯性化,因此上述問題全是偽命題。

  低收入者住進共有房

3月19日,蘇北小城淮安。鄭芳楠和23歲智殘女兒,在近60平方米的新家中曬太陽。

一年前,鄭芳楠一家人還擠在上世紀五十年代蓋起的平房里。

從平房到兩居室跨越,鄭芳楠花了7萬元。不過,鄭芳楠只擁有房子的一半產(chǎn)權(quán),而另一半歸淮安市住房保障中心所有。

一路之隔,是淮安最早的共有產(chǎn)權(quán)受益者周林花所在的小區(qū)。2007年,淮安首次推出共有產(chǎn)權(quán)房,周用13萬多元買了一套76平方米兩居,政府擁有三成產(chǎn)權(quán)。

此前,周林花一家3口擠在30多平米的平房里,房齡60多年,廁所公用,“外面下大雨,房里下小雨”。周林花天天提心吊膽,恐怕哪天房子塌了。

2007年3月,周家所在的淮安中心城區(qū)磷肥廠宿舍改造,拆遷戶大多是低收入戶。政府即使補償了拆遷款,他們?nèi)詿o法買房。面對他們的還貸能力,商業(yè)銀行一般不放貸。

在此情況下,淮安市首次推出了共有產(chǎn)權(quán)房,受益者僅為拆遷戶。2008年,限定被打破,改為向社會推出。

周林花回憶,當時政府人員到搬遷工地上宣傳說,老百姓掏錢買七成產(chǎn)權(quán),政府出資收購三成,5年回購政府產(chǎn)權(quán),不收利息。

周林花趁老公、孩子不在家去簽了字,她說她就一個目的:趕快搬離棚戶區(qū)。

和政府合伙買房,鄰居一聽心里就打鼓。

“即使以后把錢還了,那房子是不是你的?你不怕嗎?”鄰居們很擔心。

“一下子拿錢買全產(chǎn)權(quán)房,我沒有這個能力,你有嗎?”周林花反問。

鄰居無言以對。

與鄰居的擔心相比,周林花和鄭芳楠看重政府墊資。當然,共有產(chǎn)權(quán)房比周邊商品房價低5%-10%,也打動了她們。

丈夫下崗在外打工,兒子剛剛復員,自己身體不好,周林花要購19萬元的房子,根本無望。如果政府出資購三成,周家只要付13萬元。拆遷補償11萬多元,下崗時工廠買斷工齡的兩萬多元補償,加在一起,無望最終變成現(xiàn)實。

鄭芳楠家更困難。20多年積蓄,下崗時買斷工齡的補償,加一起不足6萬元。即使政府出一半錢,她還是拿不出另一半。無奈,她又向一房產(chǎn)商借錢,湊夠了房款。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),類似周林花這樣的共有產(chǎn)權(quán)房購買者,一次性付款高于相同的商品房首付,因此實際門檻較高。

對此,房管局長邵明承認,購房者都是困難戶,很難獲得銀行貸款。為了解決問題,邵明計劃今年推出擔保貸款。如果住戶一兩月無錢還貸,將由擔保公司還款,這樣可防止銀行出現(xiàn)壞賬。

邵明指出,如果這樣仍舊無力購房,那就是廉租房要解決的群體。

申購者面臨多次舉報

共有產(chǎn)權(quán)房,因與商品房交織布局,位置品質(zhì)不錯。

淮安市房管局工作人員介紹,無論是鄭芳楠所在的小區(qū),還是周林花居住的社區(qū),均鄰近公園,配套齊全,交通便利?!俺鲩T有好幾趟公交車,”周林花說。

淮安房管局介紹,該市共有產(chǎn)權(quán)房,既有集中建設(shè)的,也有散落于商品房小區(qū)中的,不像回遷房,容易形成“貧民區(qū)”。

淮安模式,因此獲得了北京大學法學院教授王錫梓的肯定。今年全國“兩會”期間,在一次研討會上,談及淮安共有產(chǎn)權(quán)房時,王錫梓指出,許多經(jīng)適房、廉租房便宜是有代價的,房子越建越遠,生活環(huán)境不佳。但淮安共有產(chǎn)權(quán)房分散建設(shè),對社會穩(wěn)定和城市和諧都有積極影響。

這樣質(zhì)量的房子,吸引了眾多的申購者。

據(jù)淮安房管局介紹,共有產(chǎn)權(quán)房剛推出時“房等人”,此后該市調(diào)整了受益者范圍等,申購者越來越多。到現(xiàn)在為止,淮安兩個中心城區(qū)近80萬市民中,只要符合條件即可購買。青浦區(qū)住房保障窗口負責人秦儉介紹,在共有產(chǎn)權(quán)房和廉租房補貼申請者中,前者已經(jīng)占到五分之二。

在淮安,共有產(chǎn)權(quán)房的申購條件有三個。一是家庭人均月收入低于900元,二要具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口5年以上,三是家庭人均居住面積低于16平方米,無房家庭優(yōu)先購買。

材料報送到秦儉手上時,申請者已經(jīng)過多輪審核。

秦儉介紹,申請人先向社區(qū)提出申請,居委會負責前期審核,因為居委會熟悉他們和他們的家庭條件。

鄭芳楠記得,她遞交申請后的兩三個月內(nèi),家里從沒斷過檢查的人,“從居委會到街道,街道到區(qū)里,再到市里”。

在社區(qū)公示時,有人舉報了鄭芳楠。

“當時我一邊上班,一邊做家政,照顧一位老太太,有時住在老太太家里。有人說我,在其他地方有房有車。房子和車是人家(老太太)的,又不是我的?!编嵎奸械讲唤?“隨他們怎么說吧,反正我心是正的?!?/p>

后來,處理舉報的中心主任問鄭芳楠:你惹誰了?

鄭芳楠平時心直口快,她猜也許是哪天心里不高興,給人家甩了不好聽的話。

最后,申請材料到達秦儉手里。對于仍有爭議的申請者,秦儉要派人現(xiàn)場查證。

即使通過了秦儉的考核,申請者還要過兩關(guān)。

淮安市房管局辦事員顧青青介紹,房管局接到材料后,要到市檔案室查閱申請者檔案。比如,申請者原有房屋面積是否超標,在其他城區(qū)是否有房,一旦發(fā)現(xiàn),就會被取消資格。最后,申購者名單通過媒體公示。

顧青青說,確有申請者,因隱瞞了另有住房的事實,被取消資格。

邵明說,政府設(shè)有舉報制度,申請者收入過限的,故意裝窮少夠產(chǎn)權(quán)的,一旦發(fā)現(xiàn),政府將收取租金。

“假如房子月租800元,5:5產(chǎn)權(quán),政府就向作假者收400元租金,不給就打官司?!苯B明介紹說。

?

焦點一

與經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)是否一樣?

新京報:當時是如何提出共有產(chǎn)權(quán)房模式的?

邵明:國務(wù)院發(fā)布文件,要再搞經(jīng)濟適用房。

經(jīng)適房以前以權(quán)謀私太多,現(xiàn)在明確了(供給)低收入人群,這就需要篩選,很麻煩。中國沒有實名制,收入不透明,單靠甄別很難,實際上問題出在退出機制上。

我們想,經(jīng)適房也是有限產(chǎn)權(quán),把這種隱藏的部分產(chǎn)權(quán)顯現(xiàn)化,就是共有產(chǎn)權(quán)模式。

新京報:江蘇省其他地方較淮安早些時候也出現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房。

邵明:是一些人搞混了,淮安搞共有產(chǎn)權(quán)不是第一家,但是搞出讓土地的共有產(chǎn)權(quán)房是第一家。以前有經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)房。

新京報:聽說當時還有省里的相關(guān)負責人來到淮安和你爭論。

邵明:當時有人認為我這個不是經(jīng)濟適用房,經(jīng)濟適用房用的是劃撥土地,是成本價。我這個是出讓土地,所以不是經(jīng)適房。

我當時就想代替經(jīng)適房,他和我的爭議就是在這個定義上。

焦點二

共有產(chǎn)權(quán)房模式是否可用在高房價地區(qū)

新京報:有人說共有產(chǎn)權(quán)房只是個典型。

邵明:在房價居高不下的情況下看共有產(chǎn)權(quán),它可能是個典型。北京適合做共有產(chǎn)權(quán)房,也不適合做共有產(chǎn)權(quán)房。

新京報:是因為北京的房價太高嗎?

邵明:假設(shè)在北京,經(jīng)濟適用房要讓老百姓買的起,就是7000元一平米的價格,商品房是2.1萬元,如果按照這個比例做成共有產(chǎn)權(quán),那就成了“倒三七”(個人出資30%,政府占70%產(chǎn)權(quán))。

新京報:在高房價的地區(qū)就不能借鑒共有產(chǎn)權(quán)模式?

邵明:如果市場做不好,保障也是很難做的。否則市場歸市場,保障歸保障,市場搞得一塌糊涂,還用保障當做遮羞布。說市場糟糕沒有關(guān)系,那是市場自發(fā)的。共有產(chǎn)權(quán)是要政府更好地看待市場,更好地進行市場改革?,F(xiàn)在淮安的市場還不是很糟糕,很糟糕的地方要倒三七,這里做保障怎么做呢?

焦點三

共有產(chǎn)權(quán)房對抑制房價有作用嗎?

新京報:推廣共有產(chǎn)權(quán)房,能不能降低房價?

邵明:不要把共有產(chǎn)權(quán)看成是一個保障,也不是甜點,要用沖擊房地產(chǎn)市場的思維做共有產(chǎn)權(quán)。

你就必須要搞好房地產(chǎn)市場,就要想總房價怎么降。這不存在泡沫破裂的事情,因為畢竟有剛性需求。

用共有產(chǎn)權(quán)做這個事情,真的能降房價,而且不會崩潰,政府可以用共有產(chǎn)權(quán),把底兜起來。

新京報:有地方政府來淮安考察嗎?

邵明:到目前,只有一個市來我這里考察了,說明大家不想做,經(jīng)濟適用房有權(quán),能掩蓋很多問題。

共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)好后,沒有一個人找我批條的,沒有一個人走后門,說明什么呢,最后牟利利潤低,他找我干什么呢?我這個房管局長做得很瀟灑,沒有一點問題。

新京報:推行共有產(chǎn)權(quán)房最大的阻力來自地方政府?

邵明:對,是政府。我希望這種模式,在國家層面上,希望有人來做個調(diào)研做個評價,好的就推廣它,不好就槍斃。或者可以完善。否則這個東西,不要想它有多少前景。

焦點四

購房者收入低如何保障銀行貸款安全

新京報:擔保公司愿意為低收入家庭貸款進行擔保嗎?

邵明:他們很愿意把這個事情當做公益事業(yè)做,為窮人擔保。

其實前提是他沒有大的風險,他的擔保只是讓銀行把錢貸給低收入購房者,不影響銀行現(xiàn)在的貸款模式,防止銀行短期出現(xiàn)大量壞賬。

新京報:擔保公司在其中的職責是什么?

邵明:比如一個月還不起了,由擔保公司來還,畢竟是低收入人,萬一出現(xiàn)一個月兩個月沒錢,我們不想要求銀行做。

新京報:這樣擔保公司的風險會不會很大?

邵明:我們馬上要研究出臺細化的政策,比如一年內(nèi)有兩次超過3個月以上不能還錢,我們就將啟動評估機制,認為這個人不具備貸款能力,沒有還的貸款,政府用保障基金給你還掉,你再把產(chǎn)權(quán)給政府。比如他70%的產(chǎn)權(quán)中,貸款了20%的房價,如果一分都沒有還,政府就把錢還給銀行,買回20%的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)變成了5:5。

購房者是不想賴貸款的人,五年拿回全產(chǎn)權(quán)積極性很高,利益驅(qū)動也很大,如果不還貸款,全產(chǎn)權(quán)也拿不回來,也就說,我們不要擔心他不還錢的問題,因為一個窮人,并不意味著他不講信用。

新京報:如果真出現(xiàn)了賴賬怎么辦?

邵明:最終說白了,我們不怕賴,賴也沒有用,賴的話我就把你的產(chǎn)權(quán)拿回來,你就是一個保障對象,你的產(chǎn)權(quán)回到政府手上,你租就是了。

焦點五

政府資金注入會不會擾亂房市

新京報:政府向市場配建共有產(chǎn)權(quán)房,實際上政府將資金注入了房地產(chǎn)市場,會不會推高商品房價格?

邵明:共有產(chǎn)權(quán)政府的比例低,對市場不會造成沖擊。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量出來了,就會讓商品房房價抬高,那經(jīng)適房限價房不也有這個問題嗎?為什么不討論呢?那這不是沒有道理嗎?

沒有哪個保障房供應(yīng)量會抬高商品房市場價格的。

新京報:如果退房,精裝修和非一般裝修,評估價會不會不同?

邵明:我們是按照市場評估價進行退房,剔除裝修之后的評估價格。

新京報:對于8年退出機制,優(yōu)勢在哪里?

邵明:這是給窮人買一個安心。拿到產(chǎn)權(quán)時,他們有一份成就感。更重要的是,有了一份安定感。8年不漲價,這意味著8年買了個安定。

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退出獲利小擠走假窮人

紹明認為,政府如果把每年建設(shè)經(jīng)適房的錢拿出來,建共有產(chǎn)權(quán)房,效果肯定好得多。

“跟經(jīng)適房比,政府不需要多花一分錢,而保障面還要寬得多?!鄙勖魇种盖弥雷訌娬{(diào)。

因出現(xiàn)開寶馬申購者,經(jīng)適房多被詬病。

國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任盧中原在上述研討會上曾表示,我們之所以反對經(jīng)適房,就是因為一部分有權(quán)有勢的人混了進來,他們倒賣牟利,政府卻無法制約。

正因為弊端眾多,淮安實際上已不再供應(yīng)傳統(tǒng)意義上的經(jīng)適房,取而代之的是共有產(chǎn)權(quán)房。

為了制約倒賣牟利,淮安推出共有產(chǎn)權(quán)房,目的只有一個:減少退出時的牟利空間。

邵明說,共有產(chǎn)權(quán)房獲利多少,不能少了兩個參照:經(jīng)適房和商品房。

例如,一套市價20萬元的商品房,按共有產(chǎn)權(quán)房出售,售價低于市場10%,應(yīng)為18萬元。購房者最低可用9萬元購得五成產(chǎn)權(quán)。五年后,房價漲到40萬元,購房者用9萬元購回政府產(chǎn)權(quán),賣掉可獲利22萬元。如果五年前購買商品房,獲利20萬元。

換做經(jīng)適房,當初購買者可能只需10萬元,而五年后房價翻番出售,獲利30萬元。

三者相較,經(jīng)適房顯然獲利最大,而共有產(chǎn)權(quán)房收益僅為5年2萬元。僅為了這點錢鋌而走險,違法成本過高,“假窮人”因此少了。

所以,淮安首次推出共有產(chǎn)權(quán)房時,邵明沒想到,申請者寥寥,出現(xiàn)“房等人”。“批條子的沒有了?!苯B明當房管局長很輕松。

一線城市推廣或遇阻

共有產(chǎn)權(quán)房中,最突出的就是政府的墊資,這部分錢來自何方?

淮安市委書記、人大主任劉永忠直言,土地出讓金、規(guī)費優(yōu)惠產(chǎn)生的收益和政府的直接投入,構(gòu)成了政府共有產(chǎn)權(quán)的保障資金。

“一開始我們就明確,資金以土地出讓金的顯化為主,其他保障資金為輔?!鄙勖髡f,2009年淮安建設(shè)的400套共有產(chǎn)權(quán)房,全部是土地出讓金“消化”掉的。

此外,邵明說,淮安還從兩家房管局下屬公司盈利中,剝離1.5億元,用作周轉(zhuǎn)資金。

“有人是拿著錢去當?shù)赝?而我們是賺了錢拿給我做住房保障基金?!鄙勖髡f。

“供求關(guān)系一旦變化,房價上漲超過利息很多,政府可用資金越來越小,模式如何持續(xù)?”國家發(fā)改委法規(guī)司司長任瓏曾表達了自己的擔憂。

對于資金保障,邵明相對樂觀,“窮人也有信用”。

拿周林花一家來說,老公在外打工,兒子工作穩(wěn)定,一家人月收入雖不固定,但也有3000多元。“有了房子,她們都會爭取5年內(nèi)回購政府產(chǎn)權(quán)”。

同樣樂觀的還有劉永忠,他建議這種模式能在全國推廣。

對此,國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長王微認為,大中小城市,住房矛盾差別很大,共有產(chǎn)權(quán)可能對中小城市有意義,但對大城市可能還需要探討適用性。

財政部財政科學研究所所長賈康擔心,北京等一線城市,人口輸入量大,房價過高,如果采用共有產(chǎn)權(quán)模式,政府墊資過高,需要考慮如何抵消套利。

另外,一線城市如采用此模式,因房價過高,政府墊資占比過低,無法解決中低收入家庭資金困難。如提高墊資占比,那巨額資金從何處來?

淮安,三年前人口過500萬,雖然規(guī)模無法與一線城市相提并論,但當共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)對象擴大時,同樣面臨資金壓力。

淮安計劃未來3年投入4.1億元,2到3年內(nèi)建成7000套共有產(chǎn)權(quán)房。邵明說,隨著房價提高,政府保障金沒有那么多。同時,今年開始引入貸款擔保模式,也會刺激購房者熱情。因此,政府將縮小政府墊資占比。

當問及“房價下跌時將如何保障中低收入購房者利益不受損”,紹明說,政府產(chǎn)權(quán)將以市價和原價中的最低價出讓給購房者。

有人認為,房價普漲時,共有產(chǎn)權(quán)房雙方雙贏,但當房價下跌時,其被忽視的風險將被放大。

“推廣共有產(chǎn)權(quán)房能降房價”

- 對話

蘇淮安推行共有產(chǎn)權(quán)房至今,引起社會上的爭論不斷。作為共有產(chǎn)權(quán)房模式最早的提出者,淮安市房管局局長邵明直言“我不反對說共有產(chǎn)權(quán)不好,但很多人批評是不了解情況。”他說,如果反對,就來淮安一趟。在受訪的3個多小時里,邵明一一反駁質(zhì)疑,說到激動處,還用手指敲著桌子。

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