是什么制造了

“完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲?！闭ぷ鲌?bào)告提出的新一年工作目標(biāo)，在全國兩會(huì)結(jié)束后的第一天就遭遇到北京一天出現(xiàn)三個(gè)“地王”的現(xiàn)實(shí)。15日，北京單天成交6塊土地，其中3塊被公認(rèn)為新的“地王”，不僅成交總價(jià)創(chuàng)造了2009年以來的新紀(jì)錄，樓面均價(jià)也直逼每平方米3萬元。那么，是什么原因使得地價(jià)“屢抑不下”，“地王”頻頻出現(xiàn)？

1國企央企爭(zhēng)相拿地

從2009年下半年以來，國企、央企就已經(jīng)開始批量制造“地王”。在這種情況下，國務(wù)院在調(diào)控房地產(chǎn)政策中要求國資委介入監(jiān)管，國資委隨后也開始就此采取措施，但從實(shí)際結(jié)果來看，種種調(diào)控和監(jiān)管的效果十分有限。國企、央企高價(jià)拿地的腳步并未停止。

在全國范圍內(nèi)制造了多個(gè)“地王”神話的中國海外集團(tuán)總經(jīng)理孔慶平，兩會(huì)期間接受記者采訪時(shí)表示，作為一個(gè)以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的國企，進(jìn)行土地儲(chǔ)備的做法無可厚非，“人們經(jīng)常把商品房比作面包，把土地比作面粉。一個(gè)做面包的企業(yè)去買面粉，是件十分正常的事情。”

孔慶平還表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，中海集團(tuán)的資本充足率極高，購地所用資金幾乎全部為自有資金。同時(shí)，中海集團(tuán)每年開發(fā)面積20%的增長(zhǎng)目標(biāo)也對(duì)持續(xù)的土地儲(chǔ)備有需求。

一些主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企負(fù)責(zé)人也在兩會(huì)期間表示，作為國有資產(chǎn)的直接負(fù)責(zé)人，保持國有資產(chǎn)的持續(xù)升值和盈利是“職責(zé)所在”，使用自有資金進(jìn)入利潤(rùn)率更高的房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，符合市場(chǎng)規(guī)律。

2 病根在于土地壟斷

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然國企、央企對(duì)推高地價(jià)、房?jī)r(jià)負(fù)有不可推卸的責(zé)任，但究其根源，則是一系列制度因素和市場(chǎng)條件共同作用下的必然結(jié)果，這其中既包括地方政府的“土地財(cái)政”推動(dòng)，也包括仍然嚴(yán)峻的市場(chǎng)供需矛盾。

兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員梁季陽在人民大會(huì)堂作的一次大會(huì)發(fā)言連續(xù)5次被掌聲打斷。他在發(fā)言中明確指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的病根在于土地壟斷，在于地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。

“地王”的頭銜雖然歸屬于不同的開發(fā)企業(yè)，但購地的資金卻無一例外地進(jìn)入到地方政府的腰包。

梁季陽表示，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方中，供方除了房地產(chǎn)商以外，實(shí)際上還有控制著土地資源，收取各種契稅費(fèi)的地方政府。地方政府現(xiàn)在已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)交易中最大的受益者。不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財(cái)政收入的近50%。

“世界上沒有一個(gè)大國是靠出賣土地來支撐政府支出的，中央政府要對(duì)此高度重視，從財(cái)稅體制改革入手，從根本上解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。”梁季陽說。

3 出讓方式亟待調(diào)整

除了飽受爭(zhēng)議的“土地財(cái)政”，土地出讓的“招、拍、掛”形式也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。在資金規(guī)模不對(duì)等的情況下，單純的價(jià)高者得無疑將導(dǎo)致對(duì)民營資本的擠出和個(gè)別開發(fā)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的壟斷。

對(duì)此，中國城建控股集團(tuán)總裁于煉表示，“招、拍、掛”的方式已經(jīng)被實(shí)踐證明不是最佳的方式，可問題在于，除了招拍掛，目前還有哪種政策能夠替代它？

此前北京、上海等地都曾經(jīng)嘗試過使用“暗標(biāo)競(jìng)投”的模式改良“招、拍、掛”，不過在配套政策尚不完善的情況下，對(duì)“暗標(biāo)競(jìng)投”是否會(huì)變成“暗箱操作”的疑慮依然存在。相比之下，“價(jià)高者得”起碼實(shí)現(xiàn)了透明與相對(duì)公平。

楊紅旭表示，要想讓房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平，就必須使地價(jià)保持在一個(gè)合理的水平。合理的地價(jià)形成機(jī)制，不能僅采取“價(jià)高者得”的簡(jiǎn)單拍賣方式。綜合考慮開發(fā)質(zhì)量、售后服務(wù)等條件的招標(biāo)方式應(yīng)該更多地引入到今后土地的交易當(dāng)中。據(jù)新華社電