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央企撤退 樓市
轉(zhuǎn)載 來(lái)源：北京房產(chǎn) 發(fā)表于：02/07/2017 16:30:46 瀏覽量：288
（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）78家央企退出房地產(chǎn)，既不是迫于輿論壓力，也不是做做樣子，而是在嗅到危險(xiǎn)氣息后的主動(dòng)離場(chǎng)。當(dāng)人們還在為“真退出”還是“假退出”打口水戰(zhàn)時(shí)，樓市“去泡沫化”進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)啟。
國(guó)資委“禁令”出臺(tái)一周，有人拍手稱(chēng)快，認(rèn)為央企是炒高房?jī)r(jià)的始作俑者，樓市就此將崩潰；有人認(rèn)為“強(qiáng)令”央企退出房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)度，有違市場(chǎng)化原則；更多的人則懷疑調(diào)控效果，認(rèn)為房?jī)r(jià)難以下降?？傊袌?chǎng)無(wú)一例外地將此看作樓市調(diào)控政策的延續(xù)。
實(shí)際上，自從去年年底樓市調(diào)控政策頻出以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)被貼上了“高?！钡臉?biāo)簽。一些央企從房地產(chǎn)撤出，與其說(shuō)是一種調(diào)控手段，還不如說(shuō)是在風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)之前的提前離場(chǎng)，是典型的順勢(shì)而為的市場(chǎng)化選擇。
央企爭(zhēng)“地王”，客觀(guān)上抬高了“地王”周邊的房?jī)r(jià)，但央企不是樓市泡沫的根源。樓市泡沫早已出現(xiàn)，而央企爭(zhēng)“地王”是在2009年這一輪泡沫中才出現(xiàn)的。一大批主業(yè)與房地產(chǎn)毫不相關(guān)的企業(yè)搶地，其背后所折射出的純粹是資金逐利的本性，是其輕易獲得下浮10%利率的低成本貸款所顯示出來(lái)的先天優(yōu)勢(shì)。
此外，批評(píng)央企爭(zhēng)“地王”的聲音已持續(xù)快一年了，監(jiān)管部門(mén)此時(shí)才出政策，其出發(fā)點(diǎn)顯然不僅是調(diào)控樓市，更多的是規(guī)范地產(chǎn)投資秩序，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)安全。溫家寶總理23日在國(guó)務(wù)院第三次廉政工作會(huì)議上指出，規(guī)范國(guó)有企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為。這種提法透露出調(diào)控的范圍已從央企擴(kuò)大到國(guó)有企業(yè)，值得關(guān)注。
作為本輪泡沫中的主力，央企退出房地產(chǎn)的舉動(dòng)，已發(fā)出樓市“去泡沫化”的信號(hào)。
監(jiān)管部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷是深思熟慮的。當(dāng)前樓市面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、泡沫風(fēng)險(xiǎn)，已成為壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)肩頭上的“三座大山”。
從政策上看，雖然在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上并沒(méi)有如預(yù)期中推出暴風(fēng)驟雨般的二輪調(diào)控措施，但民眾對(duì)高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑實(shí)際已把調(diào)控政策“逼”上日程。從去年年底以來(lái)連續(xù)出臺(tái)的一系列稅收、土地政策，很多還處于從中央到地方的落實(shí)階段，未來(lái)這些政策如一一兌現(xiàn)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容小覷。
例如，國(guó)土部要求今年政策性住房用地要占住房建設(shè)用地70%，且要落實(shí)到擬供地塊上。而2009年北京計(jì)劃政策性用地占比僅46%(實(shí)際執(zhí)行數(shù)至今未公布)。再如，可查的最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年8月，全國(guó)保障房建設(shè)投資僅完成去年年初計(jì)劃的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落實(shí)，其沖擊力可以想象。此外，物業(yè)稅會(huì)否出臺(tái)、招拍掛制度改革等都是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的來(lái)自政策的不確定因素。
從資金上看，涉及房地產(chǎn)的消費(fèi)和開(kāi)發(fā)貸款、房企資本市場(chǎng)融資、地方融資等都已被監(jiān)管部門(mén)“點(diǎn)名”，要求高度重視這些資金背后所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)約四成甚至更多個(gè)人住房貸款利率已上調(diào)。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是建立在2.5萬(wàn)億元個(gè)人住房信貸、6000億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸以及從難以查清的其他渠道進(jìn)入樓市的信貸資金基礎(chǔ)之上的，今年失去天量信貸資金的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也將難以為繼。
此外，今年加息的風(fēng)險(xiǎn)也將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。目前利率水平處于歷史相對(duì)低位，有較大的上調(diào)空間，房地產(chǎn)作為高負(fù)債率行業(yè)，利率風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
從泡沫風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)面臨的形勢(shì)尤其不容樂(lè)觀(guān)。去年很多城市城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%，不僅在中國(guó)，這一景象在世界歷史上都很難看到。從陸續(xù)披露的上市公司年報(bào)中，不少房地產(chǎn)公司都認(rèn)識(shí)到目前價(jià)位已偏離購(gòu)買(mǎi)力太多，投資因素已遠(yuǎn)超實(shí)際購(gòu)買(mǎi)因素。
有研究機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋租售比、投資性購(gòu)房占比、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)與GDP漲幅比四指標(biāo)來(lái)衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結(jié)果顯示，三城市租售比達(dá)到國(guó)際水平的4-7倍，投資性購(gòu)房占比全部過(guò)半，房?jī)r(jià)收入比全部超過(guò)15年，房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險(xiǎn)邊緣。
從以上因素來(lái)看，央企撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于國(guó)有資產(chǎn)安全和市場(chǎng)的穩(wěn)定，但其以禁令的方式實(shí)現(xiàn)，也反映出樓市泡沫的嚴(yán)重程度和市場(chǎng)主體的盲目與瘋狂。盡管目前只有一家央企明確提出退出時(shí)間，但相信未來(lái)會(huì)有更多的央企意識(shí)到監(jiān)管層出重拳的良苦用心，主動(dòng)離場(chǎng)將成為理智的選擇。
目前討論部分央企退出房地產(chǎn)能否遏制新“地王”已無(wú)太大意義，畢竟政策出臺(tái)針對(duì)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)，而這一風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)才是最值得警惕的。
央企要離席了，留下誰(shuí)來(lái)埋單？
央企退出將引起房?jī)r(jià)再一輪暴漲
（來(lái)源：騰訊博客 作者：王亮）最近非地產(chǎn)主業(yè)央企退出市場(chǎng)的新聞被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，大家爭(zhēng)論不休，市場(chǎng)上有人提出這是崩盤(pán)的前兆，那么我想分析任何問(wèn)題，需要考慮事件參與者的背景，事件參與者的行事動(dòng)機(jī)，事件參與者的其他因素等，才可以推理出相對(duì)接近事實(shí)真相的答案。
我覺(jué)得需要分析四個(gè)因素，就可以知道非地產(chǎn)主業(yè)央企退出對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的最終影響。
1.非地產(chǎn)主業(yè)央企的退出時(shí)間和退出比例如何？
2.退出機(jī)制：地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)讓依照市場(chǎng)化還是行政劃撥？
3.非地產(chǎn)主業(yè)央企退出后，對(duì)以地產(chǎn)為主業(yè)央企啟示是什么？
4.最重要是央企主要決策者的行事邏輯是怎么樣的，規(guī)模最大化還是完全服從中央？
非地產(chǎn)主業(yè)央企退出時(shí)間：最少半年以上，從報(bào)方案到實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有半年是不能完成的，所以在這個(gè)階段，我們可以預(yù)見(jiàn)的是，非地產(chǎn)主業(yè)央企不敢去拿地了，但是原有項(xiàng)目該賺的錢(qián)要賺，該回款的還會(huì)回款，該把項(xiàng)目提價(jià)的還會(huì)提價(jià)，如果問(wèn)為什么要提價(jià)賣(mài)而不是盡快銷(xiāo)售回籠更多的資金，那么很簡(jiǎn)單的邏輯，只有把現(xiàn)有項(xiàng)目的身價(jià)提升，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候才會(huì)有個(gè)好價(jià)錢(qián)。
值得注意的是，國(guó)資委副主任邵寧在參加中國(guó)發(fā)展高層論壇時(shí)，也提出一個(gè)很直接的觀(guān)點(diǎn)“房?jī)r(jià)是由房市供給與需求之間的平衡關(guān)系所決定的。如果房市供給不足（如土地供應(yīng)不足），如果房市需求過(guò)旺（如刺激出大量的投資性需求），則房?jī)r(jià)必然上漲。反之，如果房市供給充足，需求正常，尤其是不出現(xiàn)過(guò)大的投資性需求，房?jī)r(jià)必然能夠得到控制?！边@映襯出國(guó)資委的態(tài)度--房?jī)r(jià)上漲不是國(guó)資委的事情，是市場(chǎng)決定的，國(guó)資委做的只是把非主業(yè)央企管好，主業(yè)是地產(chǎn)的央企可以更加規(guī)范，并沒(méi)有提到限制拿地等。
非地產(chǎn)主業(yè)央企中地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的方式是采取市場(chǎng)化的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是行政劃撥，就筆者的分析，更多還是選擇行政劃撥，因?yàn)槎际菄?guó)資委下面的子孫，行政劃撥輔以資產(chǎn)置換，正好可以完成前面計(jì)劃實(shí)行的內(nèi)部重組，所以行政劃撥出去以后，樓該賣(mài)還是要賣(mài)，土地該開(kāi)發(fā)還是要繼續(xù)開(kāi)發(fā)。
非地產(chǎn)主業(yè)央企退出后，對(duì)以地產(chǎn)為主業(yè)央企啟示是什么？央企的老板們個(gè)個(gè)都是人中龍鳳，這次國(guó)資委出臺(tái)的政策，對(duì)主業(yè)是地產(chǎn)的央企會(huì)引發(fā)怎么樣的思考？如果換我做某地產(chǎn)央企的老板，那么我肯定會(huì)加速做大地產(chǎn)主業(yè)，以免在后面的調(diào)整中，自己被更大的央企并購(gòu)。因此引發(fā)的效應(yīng)是什么？搶地、搶項(xiàng)目，規(guī)模做大，從而迅速的推高現(xiàn)實(shí)地價(jià)，而且就此問(wèn)題，我也和一個(gè)地產(chǎn)圈的朋友聊，他認(rèn)為：“只要地不是很差，放出來(lái)就有人搶?zhuān)隙〒尭??！迸c我的觀(guān)點(diǎn)不謀而合。
也不排除有背景更牛的央企，在此階段把地產(chǎn)業(yè)務(wù)通過(guò)并購(gòu)等做大，從而趁機(jī)把地產(chǎn)主業(yè)做到可以在國(guó)資委那里變成是主業(yè)的規(guī)模，當(dāng)然在輿論監(jiān)督下，這種可能性比較小。
陳志武說(shuō)中國(guó)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)學(xué)，只有政府調(diào)控，我雙手贊成；中國(guó)的央企領(lǐng)導(dǎo)里面不全是企業(yè)家，很多都是政治家，這個(gè)與中國(guó)的現(xiàn)實(shí)并不矛盾，商而優(yōu)則仕，無(wú)論在東方汽車(chē)的苗圩還是中石油的周永康等身上都完全得到驗(yàn)證，所以央企的領(lǐng)導(dǎo)里面未來(lái)有目標(biāo)做政治家，往更高的位置發(fā)展的肯定是大有人在。所以，現(xiàn)在的央企多數(shù)是追求規(guī)模，無(wú)論是鋼鐵企業(yè)還是地產(chǎn)企業(yè)，是央企的先把規(guī)模做上去，政績(jī)好看再說(shuō)?？赡苋A僑城和保利這種在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境歷練出來(lái)的領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)做了一方諸侯，沒(méi)有太多政治夢(mèng)想，但是其他的央企領(lǐng)導(dǎo)如何想，如何在這次輿論的風(fēng)口浪尖上表現(xiàn)，就值得我們觀(guān)察與揣摩了，因?yàn)檫@也更有利于我們觀(guān)察地產(chǎn)價(jià)格后面的走勢(shì)。
在國(guó)資委出文伊始，中遠(yuǎn)國(guó)際就馬上在周五表態(tài)，將在半年內(nèi)退出其持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)16.85%股權(quán)，表態(tài)反映之快，值得贊賞，國(guó)務(wù)院國(guó)資委18日下午召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，19號(hào)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就做出回應(yīng)了，中國(guó)遠(yuǎn)洋的老板魏家福的政治敏感值得贊賞，其執(zhí)行力可見(jiàn)一斑。相比到現(xiàn)在很多尚未表態(tài)的央企，魏家福的楷模作用，將在以后的會(huì)以中被屢次提及。
比較一下16世紀(jì)前后新教與天主教對(duì)賭博的態(tài)度，或許我們會(huì)對(duì)不同的央企領(lǐng)導(dǎo)的未來(lái)決策會(huì)有更直接而理性的判斷。新教與天主教二者都譴責(zé)賭博，但天主教徒是因?yàn)橐粋€(gè)人也許會(huì)失敗而譴責(zé)賭博，理智的人不應(yīng)賭博而危害自己和他人的幸福；新教徒則是因?yàn)橐粋€(gè)人也許會(huì)贏(yíng)而譴責(zé)賭博，因?yàn)檫@樣對(duì)人性有害。
在這次事件里面，魏家福的做法類(lèi)似于新教徒，因?yàn)橹羞h(yuǎn)的執(zhí)行力是第一，愿意完全服從國(guó)資委的領(lǐng)導(dǎo)，而相反出來(lái)澄清的中信集團(tuán)，就有點(diǎn)類(lèi)似于天主教徒了，因?yàn)橹行挪粚儆趪?guó)資委管理，是國(guó)務(wù)院直屬企業(yè)，認(rèn)為自己級(jí)別高，能給國(guó)家賺錢(qián)就可以了，但我們可以往后看，中信、光大的路或許并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，地產(chǎn)成為舉世討論的話(huà)題以后，誰(shuí)想盯著他發(fā)悶聲的財(cái)都沒(méi)有那么容易了。
所以我們必須避免簡(jiǎn)單邏輯評(píng)判地產(chǎn)。歷史學(xué)家不能為了取悅當(dāng)今而抹殺或改寫(xiě)歷史；而經(jīng)濟(jì)學(xué)家若提出地產(chǎn)早晚都會(huì)崩盤(pán)的假設(shè)，就必須隨時(shí)準(zhǔn)備面對(duì)錯(cuò)誤帶來(lái)的難堪。在當(dāng)今資本迅速流動(dòng)、資產(chǎn)價(jià)格瞬間變化的時(shí)代，不管一個(gè)人如何評(píng)述供需關(guān)系作用的下降，政策的影響并沒(méi)有消失，雖然昔日的作用更大。世界從來(lái)不是公平的競(jìng)技場(chǎng)，無(wú)論做什么都要付出代價(jià)。部分央企的退出，只能催生更大規(guī)模的地產(chǎn)央企，不斷的暗中推高地價(jià)，推高房?jī)r(jià)，政府的目標(biāo)是“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，那么上漲10%不算快吧，況且房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)上還是可以做些手腳的，基于通脹加速和剛性需求的再度釋放，每年的三到五月購(gòu)房旺季來(lái)臨之際，房?jī)r(jià)短期飆升30%完全是有可能的！
作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我厭惡房?jī)r(jià)高漲帶來(lái)的各種社會(huì)問(wèn)題，但短期即將到來(lái)的上漲我們又必須面對(duì)，政府有什么辦法來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲那？
（1）把建設(shè)廉租房的速度與質(zhì)量作為考察地方官員政績(jī)的權(quán)重因素
（2）將主業(yè)是地產(chǎn)的央企的利潤(rùn)目標(biāo)下調(diào)，不要給地產(chǎn)央企過(guò)高的業(yè)績(jī)目標(biāo)
