房地產(chǎn)商的暴利揭秘 低地價未必帶來低房價

近日，央企在北京連續(xù)高價拿地，引起廣泛關(guān)注，焦點(diǎn)聚集在“央企高價拿地，大大推高了房價，與民爭利，與國家調(diào)控政策相背”等問題上。究竟是“地價推高房價”？還是“房價推高地價”？一些利益相關(guān)團(tuán)體似乎力挺“地價推高房價”之說，將房價飛漲的局面單方面歸結(jié)為政府及相關(guān)企業(yè)，而業(yè)界專家指出，房地產(chǎn)商的“暴利”是“導(dǎo)致”超高房價的重要因素之一。

據(jù)北京市國土局、搜狐地產(chǎn)網(wǎng)等多家資料顯示，以全國知名地產(chǎn)商萬科在北京的部分土地成交信息，以及所售樓盤銷售價格為例，業(yè)界人士通過數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)低地價未必帶來低房價。

下表為萬科在北京西南區(qū)域三塊土地成交情況，其中第1、2塊地銷售已進(jìn)行到中后期；第3塊地與第1、2塊地相鄰，已銷售完畢。

數(shù)據(jù)表明，萬科這三塊土地的拿地時間分別為2005年6月至2006年7月(其中第2塊地于2007年4月和2009年7月進(jìn)行過變更)，其土地成本折成樓面地價僅為413元/米2--1116元/米2，與近日央企北京拿地動輒上萬、甚至超過2萬的樓面地價相比，可謂是地板價。但該開發(fā)商的銷售房價仍高達(dá)16300元/米2--25000元/米2，這說明低地價并不能保證低房價；其次該樓盤的樓面地價占銷售房價比例僅為1.7%--4.5%，與當(dāng)下一些人聲稱的地價占房價的比例約30%差距很大；再次，該樓盤的銷售利潤高達(dá)367%--632%，與其聲稱的20%--30%的平均利潤也有非常大的差距。

由此可見，低地價仍導(dǎo)致超高房價。通過房價暴利分析看出，央企高價拿地推高房價之說難以成立，央企在房價高位的情況下高價拿地，只是間接促成了房價在高位的穩(wěn)定，封殺了房價的下跌空間。但期望靠低價供給房地產(chǎn)商土地來降低房價卻是肯定行不通的。房價飛漲關(guān)系國計(jì)民生，房地產(chǎn)商究竟在其中起到怎樣的作用，是特別值得我們深思的。