■業(yè)內(nèi)分析

差價存在合理性

時隔兩天，相鄰的兩塊地地價竟然出現(xiàn)近萬元的差價，這令人大跌眼鏡，連很多業(yè)內(nèi)人士也連連表示看不懂，有人直接表示若非行政干預(yù)，絕對不會出現(xiàn)如此大的差價。

但在參與了兩塊地競價的合景北京副總經(jīng)理歐堅看來，兩塊地之所以差價如此之大，還是有合理性的。

首先，1號地80%的面積是住宅，而4、5號地是住宅和商業(yè)混合用地，只有50%是住宅，而且1號地的位置的確優(yōu)于4、5號地，因此，1號地的單價高于4、5號地也是正常的。

其次，從總價上看，也就是從競價企業(yè)的資金實力看，4、5號地也很難超過1號地太多。4、5號地的面積比1號地幾乎大了一倍，如果按1號地的成交單價算，總價將超過70萬。按競買標(biāo)書的約定，這筆出讓金必須在27個工作日內(nèi)繳清。能在如此短暫的時間內(nèi)湊齊這樣一筆巨款，對競拍企業(yè)的資金壓力非常大。

因此，歐堅認(rèn)為，這些先天條件注定4、5號地是不可能拍出和1號地相同的價格的。至于行政干預(yù)，歐堅認(rèn)為這只是輔助影響因素，“關(guān)鍵還是市場說了算，取決于企業(yè)對土地市場的預(yù)期和口袋里是否有錢的判斷”。

偶然性也會影響結(jié)果

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒也認(rèn)為，現(xiàn)場拍賣時的偶然性很大，參與企業(yè)、拍賣師的現(xiàn)場掌控能力、地塊的具體指標(biāo)，都可能導(dǎo)致兩塊相鄰的同類型土地拍出反差很大的價格來。同時，他表示，3月15日3塊地王的出現(xiàn)，對市場還是有影響的，“如果這兩塊地拍賣的時間對調(diào)一下，4、5號地很可能賣出更高的價格”。

歐堅表示，1號地的價格的確有些超過合理區(qū)間，可售面積的樓面地價應(yīng)該在2.4萬—2.5萬/平方米之間比較合理，相對而言4、5號地的價格比較符合預(yù)估。

他認(rèn)為，如果把兩塊地交換競拍，最后的結(jié)果肯定與現(xiàn)在不同，差價肯定沒有現(xiàn)在這么大。

■專家觀點

任啟鑫 土地稀缺造成地王頻出

兩宗土地雖然同在一個區(qū)域，但保利拿下的大望京4、5號地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而其中的公建產(chǎn)品不能拆分銷售，無疑增加了銷售難度，而遠(yuǎn)洋的1號地塊大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設(shè)低密度住宅。由于土地規(guī)劃不同導(dǎo)致了兩塊地的適建產(chǎn)品及將來可能的定位和客群有較大差異，因此出現(xiàn)了土地價格的較大反差，這兩塊地的價格差異是市場行為。

當(dāng)前，地王現(xiàn)象已經(jīng)成為社會熱議的焦點。批評的矛頭直指大型央企，尤其是非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，之所以會出現(xiàn)這種情況，一是由于央企資金充足而投資渠道狹窄，實體行業(yè)不景氣，而房地產(chǎn)行業(yè)利潤相對較高。此外，一線城市土地資源稀缺，尤其是地段較好的地塊更是受到了熱捧，所以這種現(xiàn)象的發(fā)生是必然的。

近日國資委公開表示，要求非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。因此可以預(yù)見，未來央企屢創(chuàng)地王的現(xiàn)象將會大為減少。

張 月 未來走勢仍需理性判斷

“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認(rèn)為，判斷土地拍賣價值給當(dāng)前房價帶來的參考，其實意義并不大。首先，各地塊未來房產(chǎn)定位各不相同，房價偏差也就較大。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，歷史上出現(xiàn)過的地王幾乎100%都會建成高于區(qū)域一般商品房品質(zhì)的房產(chǎn)。例如2005年清河毛紡廠地塊建成的橡樹灣項目，價格高出同區(qū)域幾乎40%；朝青板塊的星河灣項目，價格甚至一度達到同區(qū)域房產(chǎn)的2-3倍。各地塊未來建成房產(chǎn)的定位不同，樓面成本也就相差較大，最后各自的房價對比意義也就不大。

其次，地王較高的樓面價實際上是涵蓋了未來較長期房價上漲的成分，透支了部分對未來房價的預(yù)期，因此，區(qū)域房產(chǎn)短期內(nèi)因地王的高價格而立刻調(diào)高價格并不科學(xué)，反而容易造成需求的觀望以及轉(zhuǎn)移，造成區(qū)域房產(chǎn)的空置，甚至是價格的下行。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月提醒消費者，對于地王周邊房產(chǎn)價值應(yīng)有一個較理性的判斷，避免短期內(nèi)快速上漲的行為。

顧辰天 地價雖波動房價還將漲

熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，在開發(fā)商看來，地價成本雖然是建房售價的依據(jù)，卻不是重要因素，成本低，房價不一定低，但成本高，房價肯定高。保利地產(chǎn)以1.8萬價格斬獲的大望京4、5號地上市定價之時必定會參照二手房價格，屆時，其將以相對較低的成本獲得比遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更多的利潤。相對于成本而言，周邊房價則是更重要的定價根據(jù)。目前望京已經(jīng)成為北邊工作的小白領(lǐng)們置業(yè)的首選。月收入萬元以上稍有經(jīng)濟實力的年輕人還是愿意在望京買房。加上周邊新盤存量不多，所以二手房長期來看還是具有極大的市場潛力，加上大望京1號地的影響，顧辰天認(rèn)為，望京今年房價的漲幅肯定超過全市平均漲幅。

■置業(yè)提醒 業(yè)主切莫過高估計房價

“遠(yuǎn)洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河，一面對著望京公園，而且靠近中央別墅區(qū)。遠(yuǎn)洋很有可能將其打造成一個五環(huán)內(nèi)的低密度住宅項目，品質(zhì)會比周邊項目高出很多，所以業(yè)主不能光看樓面地價，還要看到其他因素?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師孟奇建議買賣雙方都要對市場保持冷靜。

他給記者舉了一個例子，位于大屯的紫玉山莊是北京一個典型的五環(huán)內(nèi)別墅項目，目前的售價約在60000元/平方米，而周邊的二手房價約為25000元/平方米，連別墅項目的一半都不到。

孟奇認(rèn)為未來望京房價的總體走勢依舊是向上的，短期內(nèi)成交量會有所下挫。但預(yù)計1至2個月區(qū)域樓市漲價的效應(yīng)將被逐漸消化，成交量也將逐漸回升。