房地產(chǎn)開發(fā)投資再次

國家統(tǒng)計局新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全年漲幅平緩的房地產(chǎn)開發(fā)投資，在今年1-2月增長超過3成，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資漲幅，再次奪回“領(lǐng)跑”地位。房地產(chǎn)業(yè)投資此次“領(lǐng)跑”對行業(yè)自身及整個宏觀經(jīng)濟影響幾何？房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展究竟該如何定位？

剛性增長的房地產(chǎn)投資再次領(lǐng)先

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元，同比增長30.1％，超過同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資26.6％的增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資表現(xiàn)更為搶眼，1-2月完成投資2233億元，同比增長32.8％，提高32個百分點。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的再次“領(lǐng)跑”有其相對性。相比于銷售的大漲和價格的躥升，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資在過去一年的表現(xiàn)要平穩(wěn)得多。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)業(yè)自1月起累計投資增幅逐月增長，1-3月份增長為4.1％；1-6月份，升至9.9％；至10月，累計增長達(dá)18.9％，為全年最高；此后增速有所回落。2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長16.1％。

而同期，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速則明顯高出一籌：一季度累計增長在30％以下；至4月，1-4月的投資增長已達(dá)到30.5％；此后便一直保持在30％以上。2009年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長30.5％，比房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高近9成。

不過，虎年一開年，房地產(chǎn)投資便以其平穩(wěn)但剛性的增長迅速逆轉(zhuǎn)“落后”局面，再次在“固定資產(chǎn)投資”這駕拉動經(jīng)濟增長的馬車中跑至領(lǐng)先。

房地產(chǎn)投資的“增長點”和“驅(qū)動力”何在？

今年1月7日，進(jìn)駐上海多年的嘉華（中國）投資有限公司斥資10.144億元，拍得上海朱家角歷史風(fēng)貌保護(hù)鎮(zhèn)B3、B4地塊。此前的2009年整整一年，這家老牌港資房企在上海一地未得。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“這種被壓抑的買地需求，要在今年尋求釋放?！?/p>

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，1-2月房地產(chǎn)業(yè)投資保持高速增長主要有三方面原因，一是開發(fā)商前期對2010年市場仍比較樂觀，而且市場供應(yīng)一直不足，主動加大了投資力度；二是土地政策收緊，迫使開發(fā)商加快了開發(fā)節(jié)奏；三是開發(fā)商“不差錢”，不會讓土地和資金閑置，占用資源。

不少重點城市開年以來供地明顯增加。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海、北京2月延續(xù)了1月起增加供地的態(tài)勢，各供應(yīng)住宅用地125萬平方米、103萬平方米，分別比去年同期增加363％、587％。10個重點城市中有8個城市2月土地交易均較為活躍。其中，武漢成交住宅用地246萬平方米，上海成交158萬平方米，重慶成交51萬平方米，同比增幅均超過100％。

投資資金從何而來？國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源10469億元，同比增長達(dá)69.5％。其中，國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金以及包括定金、預(yù)售款在內(nèi)的其他資金分別增長46.1％、50、6％和111.9％。

“穩(wěn)步發(fā)展”是房地產(chǎn)投資應(yīng)有的節(jié)奏

事實上，即便投資增長在2009年較為遜色，房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的地位也并未有明顯改變。記者根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，住宅開發(fā)投資逐月累計份額在2009年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資所占的比例變動不大，在15.4％-18.9％之間；如果加上商業(yè)、辦公等開發(fā)投資，則占比在20％上下。

房地產(chǎn)業(yè)能否繼續(xù)高速發(fā)展，其對宏觀經(jīng)濟影響又將如何？

此次全國“兩會”上，不少代表委員對房地產(chǎn)的“一業(yè)獨大”表示擔(dān)憂。全國政協(xié)委員景天魁說，房價過高的最根本原因在于地方政府將房地產(chǎn)看做支柱產(chǎn)業(yè)，使其成為實現(xiàn)GDP快速增長的最主要手段，這與經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變背道而馳。

全國政協(xié)委員柯錦華認(rèn)為，當(dāng)前在中國經(jīng)濟發(fā)展的總體格局中，如何給房地產(chǎn)一個恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展位置至關(guān)重要。如果一味滿足資本要求，把經(jīng)濟等同于市場、市場等同于資本邏輯，那么就必然導(dǎo)致所有優(yōu)勢資源、優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)力要素向大城市集中，就必然會出現(xiàn)一些大城市房價瘋長的趨勢。

持不同觀點的人則認(rèn)為，剛性需求是剛性增長的主要原因。對房地產(chǎn)投資加以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和控制，保證房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長對整體國民經(jīng)濟的發(fā)展有益無害。

尹伯成指出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快會有力推動二、三線城市及小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資也會相應(yīng)地從大城市向中小城市轉(zhuǎn)移，且投資總量也會大幅增加。它對整個GDP的拉動和民生保障作用突出，房地產(chǎn)業(yè)自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整不會改變其支柱地位。

長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶則認(rèn)為，房地產(chǎn)投資保持這樣的增長速度屬于正常范疇，而政府宏觀調(diào)控的目的是要“保增長、保穩(wěn)定”，防止過熱，保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。