供應(yīng)上升需求下降 新一輪地產(chǎn)博弈展開
轉(zhuǎn)載 來源:北京房產(chǎn) 發(fā)表于:02/07/2017 16:30:46 瀏覽量:1505
今年“兩會(huì)”上,住房問題依然是討論的重點(diǎn)之一,其中最核心的還是“如何解決高房價(jià)”。在我國現(xiàn)有的住房“二元供應(yīng)”體系下,影響房價(jià)的最主要因素仍是供求關(guān)系,盡管保障性住房比例從2009年開始逐步提高,但對改變目前商品房市場供不應(yīng)求的狀態(tài)仍顯得力不從心。為了抑制房價(jià)過快上漲,從去年底至今,一系列調(diào)控政策不斷出臺(tái),但總體思路是加大普通住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)需求,政策調(diào)控將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響,從而又影響到資本市場。
地產(chǎn)股漲跌的背后邏輯
根據(jù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類,房地產(chǎn)板塊指數(shù)在2009年7月達(dá)到最高點(diǎn),較2008年11月的最低點(diǎn)上漲217%,房地產(chǎn)板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤。而在此期間,地產(chǎn)股跑贏大盤的原因是什么?回頭去看,原因相當(dāng)明了。
2008年房地產(chǎn)市場低迷,導(dǎo)致政府實(shí)施優(yōu)惠性稅收政策、銀行實(shí)施優(yōu)惠性貸款購房政策、開發(fā)商實(shí)施優(yōu)惠性促銷政策,這些因素促使大量被抑制的需求從去年3月開始集中釋放。同時(shí)全國房價(jià)從3月開始也環(huán)比回升,樓市超預(yù)期的旺銷與房價(jià)的不斷上漲,雙重因素讓市場預(yù)期到房地產(chǎn)上市公司在2009年將取得不錯(cuò)業(yè)績,以及資金面將得到徹底改善。這在地產(chǎn)上市公司已公布的2009年年報(bào)中充分得到體現(xiàn),股市也提前4個(gè)月反映了房地產(chǎn)市場的超預(yù)期復(fù)蘇。
2008年11月至去年7月,房地產(chǎn)板塊的PE、PB估值不斷提升并得到修復(fù),地產(chǎn)板塊較全部A股的估值溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越于歷史平均水平。當(dāng)股市將房地產(chǎn)市場的超預(yù)期復(fù)蘇充分反映后,盡管2009年下半年我國樓市依然量價(jià)齊升、刺激性政策也沒絲毫轉(zhuǎn)向,但地產(chǎn)板塊繼續(xù)創(chuàng)新高的驅(qū)動(dòng)力已不復(fù)存在,此時(shí)股市能選擇的只是調(diào)整。
新的博弈均衡正在進(jìn)行
從最新的數(shù)據(jù)看,去年12月至今年2月,商品房銷量同比增速逐步回落、房價(jià)環(huán)比漲幅也在逐步回落,房地產(chǎn)市場正在回歸理性,購房需求的觀望氛圍也日漸濃厚。
城鎮(zhèn)化及人口紅利因素是潛在住房需求的基礎(chǔ),而目前來看我國潛在住房需求仍非常強(qiáng)勁。同時(shí),需求的釋放還需取決于購買力,在經(jīng)歷2009年房價(jià)大幅上漲之后,以及優(yōu)惠性貸款購房政策的終結(jié),住房需求的實(shí)際購買力在逐步下降,這將進(jìn)一步影響到需求的釋放。
供給方面,2009年下半年商品房新開工面積已實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長,這部分供應(yīng)從2010年二季度開始將逐步進(jìn)入市場。所以,預(yù)計(jì)從今年二季度開始,一方面是有效需求下降,另一方面是供應(yīng)量的增加,房地產(chǎn)市場新的博弈均衡將在這樣的背景下產(chǎn)生。
我們判斷,盡管2010年的銷量較上年會(huì)有一定幅度下降,但在整體流動(dòng)性充裕、通脹膨脹和人民幣升值預(yù)期等因素影響下,房價(jià)在政策調(diào)控的背景下也很難有較大幅度的調(diào)整。
一二線開發(fā)商更具投資價(jià)值
經(jīng)過前幾個(gè)月的調(diào)整,地產(chǎn)板塊較整個(gè)市場的估值溢價(jià)率已變成負(fù)值,估值優(yōu)勢明顯,已成為市場中的估值洼地,但政策調(diào)控的步伐仍在進(jìn)行,市場擔(dān)憂還有后續(xù)政策,包括基準(zhǔn)利率上調(diào)等,均會(huì)對房價(jià)和銷量產(chǎn)生不確定性影響,從而影響地產(chǎn)公司2010、2011年業(yè)績,最終導(dǎo)致地產(chǎn)板塊的市場表現(xiàn)存有很大不確定性。
近期國土資源部出臺(tái)“國十九條”,再次強(qiáng)調(diào)滿足中低收入群體住房需求的土地供應(yīng)不得低于70%、競地保證金不低于20%、購地首付款不低于50%等要求,這對具有一定規(guī)模和品牌、資金實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商來說,構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性利好,所以,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的兩極分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面或?qū)⒃诖溯喺哒{(diào)控中展開。無論政策如何調(diào)控,中國房地產(chǎn)市場的“蛋糕”很大是個(gè)不爭的事實(shí),而對于一二線品牌開發(fā)商來說,抵御政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的能力及行業(yè)競爭力均非常強(qiáng),并可以在不同的政策環(huán)境下持續(xù)發(fā)展,從而更具投資價(jià)值。