房價是總理說了算 還是總經(jīng)理說了算

話題緣起

中國的地價、房價最近出現(xiàn)了戲劇性的變化，某種意義上已經(jīng)演變成為一種較量：在全國“兩會”上，《政府工作報(bào)告》提出要“堅(jiān)決抑制部分城市房價過快上漲”、“抑制土地價格過快上漲”；“兩會”結(jié)束之后，遠(yuǎn)洋、保利、華潤、首開、合景泰富等國有地產(chǎn)商反其道而行之，高價奪標(biāo)拿地皮，僅“兩會”結(jié)束次日——3月15日，北京市就誕生了三個“央企地王”，而“地王”周邊的房價也應(yīng)聲上漲。最近，溫總理在不同場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)要抑制高房價，而央企卻在北京創(chuàng)下每平方米3萬元的樓面地價紀(jì)錄和52.4億元地塊總價紀(jì)錄。

是調(diào)控政策在與高房價較量，還是總理與總經(jīng)理在較量？或者是調(diào)控政策與高房價根本就沒有較量？中國的房價，到底是總理說了算，還是企業(yè)的總經(jīng)理說了算？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》18日采訪了5位地產(chǎn)界人士及專家學(xué)者，就這些問題進(jìn)行解讀。

總理的決心尚需轉(zhuǎn)成量化措施

NBD：《政府工作報(bào)告》說得非常明確，要堅(jiān)決抑制部分城市房價過快上漲、抑制土地價格過快上漲。“兩會”余溫尚在，央企卻在北京市以創(chuàng)紀(jì)錄價格奪標(biāo)，將中國的房地高價推到極點(diǎn)。因此，央視名嘴白巖松在“新聞1+1”中提出：中國的房價到底是總理說了算？還是企業(yè)的總經(jīng)理說了算？

秦兵：當(dāng)然是總理說了算。從過去幾年中，我們都可以看到總理對高房價“堅(jiān)決抑制”的決心。問題是，總理“堅(jiān)決抑制”的決心需要轉(zhuǎn)化成具體的量化措施，是控制房價的具體辦法，也就是國家發(fā)改委和住房建設(shè)部要出臺一個具體的控制房價標(biāo)準(zhǔn)。但到現(xiàn)在為止，沒有一個具體的控制措施。央企之所以瘋狂高價拿地，原因就是沒有限制的政策制度。

NBD：高房價，無措施，財(cái)政的腰包先鼓起來。釀成這種局面的背后原因之一，就是總理與總經(jīng)理有一個共同的工作職能，為工作人員發(fā)工資。為了發(fā)工資，財(cái)政就得有錢，而財(cái)政的20%幾乎來自房地產(chǎn)，一些地方財(cái)政來自房地產(chǎn)的收入大概占到40%~60%。

秦兵：你說得對，總理與總經(jīng)理一樣要給大家發(fā)錢，從發(fā)工資的角度看，房價太低，一旦房價太低，財(cái)政收入就會減少，發(fā)工資就會成問題。

NBD：央企為何敢無視總理“堅(jiān)決抑制高房價”的要求，以高價拿地？

秦兵：在我國，土地是絕對的壟斷性供應(yīng)，而央企有的是壟斷資源：一是特殊地位的壟斷；二是與相關(guān)土地拍賣政府部門的關(guān)系壟斷；三是資金上的壟斷；還有一個特殊壟斷，就是央企不怕違約，拿塊地不論要花50億、80億，還是100億，一般私企不敢拿出這么多錢，而央企的錢是銀行的，即使央企未必能拿出這么多的流動資金，政府也不會封其賬號。因?yàn)檠肫笫钦?，土地拍賣也是政府在做，一個賣方，一個買方，還有一個銀行是資金提供方，三者盡管發(fā)生了交易行為，但都是一家人。政府不敢讓央企破產(chǎn)，一旦破產(chǎn)，所有的后果還得政府來處理。

陳云峰：我覺得是三大沖動造成央企頻繁出手：首先是利潤沖動，現(xiàn)在房地產(chǎn)根本不愁賣，只要拿到地，利潤就有保證；其次是資金沖動，央企資金充裕，盡管國家發(fā)改委說“4萬億投資沒一分進(jìn)入樓市”，但央企融資容易而且成本低廉；三是投機(jī)沖動，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際上并沒有完全走出低谷，類似中國兵器和中國煙草這樣的企業(yè)都來房地產(chǎn)市場，或許能說明這些企業(yè)在自己的行業(yè)內(nèi)不再愿意繼續(xù)付出，看到房地產(chǎn)市場規(guī)則簡單賺錢容易就希望進(jìn)入。

鄒曉云：我也有同樣的看法：一方面是央企資金雄厚；另一方面在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，央企必須轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險，而房地產(chǎn)業(yè)則保持著向好的勢頭，吸引了央企的大量資金。

提首付比例 助長央企地王產(chǎn)生

NBD：有觀點(diǎn)認(rèn)為，將土地出讓金首付款提高到50%，同時將競買保證金比例提高至20%，助推了央企的壟斷？

鄒曉云：在一個真正的市場中，無論大企業(yè)還是小企業(yè)，都應(yīng)該有平等的競爭機(jī)會。這些舉措在一定程度上，確實(shí)抬高了開發(fā)商的拿地門檻，同時也減少了一些惡性競爭，減少如大龍地產(chǎn)拿下“地王”后又無力開發(fā)的現(xiàn)象。在土地市場尚不規(guī)范的情況下，短期內(nèi)只能采取這些政策。

馮科：在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，表面上抑制了地價的過快上漲，但現(xiàn)在卻是在“招拍掛”拍賣槌之下不斷產(chǎn)生新的“地王”。在之前的土地出讓中，多數(shù)開發(fā)商的土地出讓首付款僅為20%，不少開發(fā)商通過銷售回款來補(bǔ)繳土地價款，而現(xiàn)在要求中標(biāo)單位首次交款不得少于50%，實(shí)際是從資金要求上對開放商進(jìn)行限制，提高開發(fā)商的融資難度。但同時也可能帶來新的土地壟斷，即資金雄厚的大開發(fā)商和國有企業(yè)將更容易拿地。

NBD：有報(bào)道說，3月15日，北京誕生三“央企地王”的同時，“地王”周遍有的房價上漲了2000元/平方米，央企推高地價，對房價影響有多大？

陳云峰：央企進(jìn)入房地產(chǎn)后，出手力度讓人咋舌，確實(shí)推高了房價，對房地產(chǎn)行業(yè)沖擊明顯，且?guī)碡?fù)面影響。其實(shí)，企業(yè)之間應(yīng)該是平等的，央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場并不違法違規(guī)。只是作為“國字級”的國資委控股企業(yè)也去充當(dāng)抬高房價的角色，人們感情上比較難以接受。

鄒曉云：我有不同的看法，央企插手主業(yè)以外的業(yè)務(wù)，本身就是一種不規(guī)范行為，在一定程度上造成了市場的不公平競爭。同時，一些央企不顧后果高價拿地，在開發(fā)商握有定價權(quán)的機(jī)制下，地價成本轉(zhuǎn)移到房價上，并最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，給購房者帶來沉重的負(fù)擔(dān)。

NBD：18日，國資委召開新聞發(fā)布會對外吹風(fēng)，稱“有房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)要帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關(guān)政策”和“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要帶頭貫徹國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，在董事會中發(fā)揮作用”。這些說法看起來有點(diǎn)含糊。

秦兵：國資委的這些說法，對抑制房價起不了作用。我的看法是，央企今后就不要介入土地競拍，應(yīng)該通過立法用政策制度規(guī)定下來。

陳云峰：我覺得國資委這次打出的“剎車令”會有一些效果，但肯定不會像大家想象的那么好。因?yàn)閾?jù)我了解，很多央企并不是國資委占百分百股份的，在一些央企，國資委的股份只有很小的一部分，而在香港、海外上了市的央企，其權(quán)利方在股東大會，國資委不能完全做主。

聽從國資委這個 “行政指令”的央企，也只能是國資控股占絕對優(yōu)勢的企業(yè)。但上市公司、股權(quán)股東機(jī)構(gòu)復(fù)雜的企業(yè)，可能難以受制于“剎車令”，這些公司不聽，我想國資委也是無計(jì)可施。