當(dāng)投資客被攔截，房?jī)r(jià)就可能下跌

當(dāng)投資客被攔截，房?jī)r(jià)就可能下跌

來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)    

作者：袁一泓，資深房地產(chǎn)媒體人

編輯：李漪楠

關(guān)心北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的朋友都知道，2018年起有大批限競(jìng)房入市，但銷售情況并不是太好。

??今年北京的限競(jìng)房已有31個(gè)項(xiàng)目合計(jì)19327套住宅上市，但網(wǎng)簽只有3693套。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比實(shí)際簽約數(shù)據(jù)有一段時(shí)間的滯后，但機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，總體而言，平均去化率只有40%左右。

??所謂限競(jìng)房，就是限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的項(xiàng)目，為2016年9月開啟新一輪調(diào)控以來(lái)所常見。它與共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目一起，幾乎構(gòu)成了近兩年北京公開出讓的住宅用地的全部。

??據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上市的共有產(chǎn)權(quán)房已達(dá)29個(gè)項(xiàng)目、房源32446套，是去年的7倍多。因?yàn)檫^(guò)去兩年再?zèng)]看見純商品住房土地出讓，明年下半年以后，北京樓市就將變成限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房的天下了。

??雖然從本質(zhì)上說(shuō)限競(jìng)房是完全產(chǎn)權(quán)的商品房，但由于是政府限價(jià)，我個(gè)人將它歸為有保障性質(zhì)的住房或者政策性住房。說(shuō)到底，這是政府運(yùn)用有形之手強(qiáng)制性替購(gòu)房人“降價(jià)”的房子，政策性的痕跡太明顯了。

??早幾年前，限價(jià)房時(shí)期，房子基本不愁賣。搖號(hào)，很快就“搶光”了。當(dāng)然，限價(jià)房比商品房的售價(jià)低得多，有5年限售期。而限競(jìng)房沒(méi)有限售期，與周邊二手房的差距沒(méi)那么大，但不少項(xiàng)目已經(jīng)形成倒掛。

??可是，限競(jìng)房的去化率只有40%左右，共有產(chǎn)權(quán)房銷售也不理想。有的限競(jìng)房項(xiàng)目，實(shí)際銷售均價(jià)比政府規(guī)定的售價(jià)還要低5000元/平方米甚至更多，還是沒(méi)能做到預(yù)期的清盤。

??北京新房銷售市場(chǎng)，目前就兩種類型，一種是之前的純商品住房項(xiàng)目，偏高端，售價(jià)一般在8萬(wàn)/平方米以上，政府也是限價(jià)的（通過(guò)備案來(lái)限）；一種就是限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房等“泛政策性住房”。在我看來(lái)，后一種是真正的剛需房。

??政策設(shè)計(jì)者的初衷應(yīng)該也是圍繞“剛需”二字。最典型的就是，很多限競(jìng)房項(xiàng)目同時(shí)都是90/70項(xiàng)目，滿足基本居住功能，但絕不寬綽更不奢華。我個(gè)人對(duì)此是相當(dāng)贊成的。

??然而，限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房都未能實(shí)現(xiàn)“旺銷”。專家們給出了諸多分析解釋，比如樓市下行、可選房源多、以及位置稍遠(yuǎn)、配套不足等。這些因素固然都存在，但我個(gè)人看來(lái)，最重要的還是，兩年多嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的效應(yīng)，投資投機(jī)需求基本被擠出，剛需成為需求主體，而剛需并沒(méi)有想象的那么多那么急迫。

??多年前（約10年前）我就有一個(gè)觀點(diǎn)，剛性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)因素支撐因素，投資投機(jī)需求才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)力推動(dòng)因素，是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的決定性因素之一。

??限購(gòu)限售直接擋住了很大部分投資性購(gòu)房者，而限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)方面又祛除了它一些可能的投資價(jià)值，銷售對(duì)象就精準(zhǔn)定位于剛需。而剛需數(shù)量是可控的，穩(wěn)定的，如果他們?nèi)胧械牟阶嗦陬A(yù)期，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品想漲1%都很難。

??也就是說(shuō)，當(dāng)嚴(yán)厲限購(gòu)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步變成需求以剛需為主、供應(yīng)以限競(jìng)房共有產(chǎn)權(quán)房為主時(shí)，漲價(jià)幾乎不可能，降價(jià)卻是可以期待的。限競(jìng)房以低于政府限定價(jià)格銷售，就是在降價(jià)。

還有一個(gè)案例，是北京旁邊的燕郊。

??燕郊原本是地地道道的剛需一族集中區(qū)域：買不起北京城區(qū)的房子，才來(lái)這里買。幾十萬(wàn)上百萬(wàn)人口，大都是在北京上班。所以形成了蔚然壯觀的交通潮汐現(xiàn)象。

??燕郊的京漂人口，不是一天聚集的，過(guò)去這里的房?jī)r(jià)也確實(shí)一直在上漲，但都是溫和的、穩(wěn)定的，只有當(dāng)大批投機(jī)投資客涌入進(jìn)來(lái)后，才開啟了它的快速上漲閥門。燕郊的房?jī)r(jià)是投機(jī)投資客拉起來(lái)的。

??當(dāng)燕郊也實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策，投資客不得其門而入，甚至先期的投資客開始拋售房子時(shí)，燕郊的房?jī)r(jià)就步入了下降通道。雖然有些自媒體近段時(shí)間用某個(gè)項(xiàng)目的最高價(jià)與另一個(gè)項(xiàng)目的最低價(jià)比較，做出“房?jī)r(jià)腰斬”的標(biāo)題，很不負(fù)責(zé)任，但必須強(qiáng)調(diào)，這類投資投機(jī)氣氛相當(dāng)濃郁、泡沫相當(dāng)嚴(yán)重的區(qū)域，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌是再正常不過(guò)的現(xiàn)象。

??同樣是限購(gòu)下樓市的調(diào)整，北京城區(qū)與燕郊的表現(xiàn)是完全不同的。

??北京仍舊有龐大的本地剛需，但它是穩(wěn)定的、可預(yù)期的，而新供應(yīng)的產(chǎn)品（限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房）主體又是為剛需量身打造的，那么北京樓市的調(diào)整就將是溫和有序的，塌不了。

??燕郊的樓市需求是外溢來(lái)的，剛需和投資需求均如此。當(dāng)限購(gòu)后的外溢需求被擋住，而本地需求無(wú)法同步生長(zhǎng)（人口和經(jīng)濟(jì)基數(shù)太?。?，它的跌落就不會(huì)是溫和平穩(wěn)的，而且短時(shí)間內(nèi)很難彌補(bǔ)，除非放開限購(gòu)。?