東北樓市遇寒 眾多“新城”堪憂

資金面緊張、供給量過(guò)大、輿論氛圍加大購(gòu)房觀望預(yù)期，多重因素的疊加令東北樓市面臨寒流。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、哈爾濱三個(gè)東北省會(huì)城市，住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.4%和0。另外幾個(gè)東北城市中，丹東漲幅為0，牡丹江下降0.1%。這種數(shù)據(jù)接近甚至差于出現(xiàn)降價(jià)新聞的唐山、秦皇島、溫州、杭州等地。

易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻表示，從全國(guó)情況看，今年樓市應(yīng)該比較平穩(wěn)，GDP7.5%的增長(zhǎng)說(shuō)明今年房市總體不會(huì)差；差異化(雙向)調(diào)控保證了房?jī)r(jià)至少不會(huì)大跌；推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法說(shuō)明近期不會(huì)出臺(tái)；舊城改造短期會(huì)推動(dòng)剛性需求。但在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)擔(dān)憂的是大量降價(jià)輿論出現(xiàn)，會(huì)加速購(gòu)房預(yù)期的惡化。

高端物業(yè)市場(chǎng)受創(chuàng)

B公司是東北某省會(huì)城市的龍頭房企，在地方經(jīng)營(yíng)多年，其豪宅品牌打敗眾多全國(guó)性房企，成為當(dāng)?shù)睾勒瑯?biāo)桿企業(yè)。

“2011年市場(chǎng)最好的時(shí)候，江景房一房難求。開(kāi)發(fā)商看到市場(chǎng)實(shí)在太好，果斷封盤(pán)惜售。沒(méi)想到，從2012年開(kāi)始，樓市限購(gòu)等調(diào)控措施出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期生變，捂在手里的房源到現(xiàn)在還在艱難出貨。如果當(dāng)年一次性賣(mài)掉，企業(yè)手中起碼將多50億現(xiàn)金?！币晃唤咏撈髽I(yè)的知情人士透露。

近日，記者親赴東北走訪市場(chǎng)，看到了B公司聞名一方的豪宅項(xiàng)目?！皟H園林景觀就花了一個(gè)億，這個(gè)手筆在東北市場(chǎng)并不多見(jiàn)?！变N(xiāo)售人員告訴記者。在這個(gè)風(fēng)格接近星河灣、位置堪比湯臣一品的豪宅現(xiàn)場(chǎng)，記者感受更多的卻是銷(xiāo)路不暢的無(wú)奈。從設(shè)計(jì)上看，東北的豪宅市場(chǎng)顯然已經(jīng)脫離普通消費(fèi)水準(zhǔn)：數(shù)十套頂級(jí)公寓，單套建筑面積超過(guò)600平方米，總價(jià)則接近800萬(wàn)元一套。一般的公寓房源，單套總價(jià)接近300萬(wàn)元。試想，在人均每月收入水平僅為2000至3000元的東北二、三線城市，如何尋找買(mǎi)家？

就是這些房源，在2011年時(shí)，炙手可熱。一位當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，東北高端物業(yè)的消費(fèi)群體，有七成以上來(lái)自公務(wù)員體系、大學(xué)教授、醫(yī)生等。

眾多“新城”堪憂

東北重鎮(zhèn)沈陽(yáng)也是記者此次走訪的城市之一。在渾南新區(qū)，記者入住的綠城全運(yùn)村項(xiàng)目附近，多條馬路寬闊交錯(cuò)，幾乎很少見(jiàn)到車(chē)輛往來(lái)，更不要說(shuō)熙熙攘攘的人群。到了晚上，全運(yùn)村項(xiàng)目及周邊多個(gè)物業(yè)，一片黑暗和靜寂。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2013年，沈陽(yáng)住宅用地出讓收入333億元，可建住宅建筑面積接近2000萬(wàn)平方米。而2013年沈陽(yáng)實(shí)際銷(xiāo)售的商品住宅面積僅1031萬(wàn)平方米，供銷(xiāo)相差近一倍。從出讓地塊的區(qū)別布局來(lái)看，渾南新區(qū)是推地最多的區(qū)域，全年賣(mài)地56塊之多，占到全市總量的三分之一。在記者采訪的專(zhuān)家看來(lái)，沈陽(yáng)已經(jīng)被列入房地產(chǎn)供給過(guò)大的高危城市之一。

因?yàn)楣┙o過(guò)大，需求不足，東北樓市已現(xiàn)明顯的銷(xiāo)售疲態(tài)。記者走訪一些樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)報(bào)價(jià)與真實(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格差別很大。在哈爾濱群力新區(qū)，匯集了星浩資本星光耀綜合體、銀泰城、宏潤(rùn)翠湖天地、恒大帝景等眾多明星房企的大體量物業(yè)。在一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)注近9000元/平方米的樓盤(pán)，記者發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售人員對(duì)究竟售出多少房源、真實(shí)的折扣情況言語(yǔ)不清。只有在明確表達(dá)了購(gòu)房意向后，銷(xiāo)售人員會(huì)通過(guò)層層約談的方式，動(dòng)用銷(xiāo)售總監(jiān)，給出近九折的折扣。另一個(gè)物業(yè)銷(xiāo)售人員甚至后期發(fā)來(lái)短信，稱(chēng)“因近期銷(xiāo)售任務(wù)較重，可以申請(qǐng)到更低折扣，您只需要帶著心理價(jià)位來(lái)即可?！币簿褪钦f(shuō)，房企真實(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格可能已經(jīng)大幅度低于向市場(chǎng)公示的預(yù)售價(jià)格。至于房企為什么不明確降價(jià)銷(xiāo)售，很多企業(yè)表示，“那絕對(duì)不行”。

一位房企負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“降價(jià)，是所有辦法都沒(méi)有用了，最后一步的事。萬(wàn)不得已，企業(yè)絕對(duì)不會(huì)走降價(jià)的策略，因?yàn)榻祪r(jià)直接影響的是預(yù)期?！?

地方經(jīng)濟(jì)承壓限購(gòu)或松動(dòng)

面對(duì)地方經(jīng)濟(jì)承壓，部分二、三四線房企卻樂(lè)觀預(yù)期限購(gòu)將松綁。因?yàn)橐揽糠康禺a(chǎn)拉動(dòng)就業(yè)和消費(fèi)，是最直接有效的辦法。

“我們估計(jì)，三、四線城市今年會(huì)陸續(xù)有些動(dòng)作出來(lái)，比如松綁限購(gòu)，還會(huì)收緊土地供應(yīng)。因?yàn)槟壳叭?、四線城市供給實(shí)在太大，換一屆政府就劃一個(gè)新區(qū)，每個(gè)新區(qū)都很漂亮，一條馬路開(kāi)出十幾分鐘，兩邊全是各大房企的新盤(pán)，密密麻麻，能賣(mài)出去多少呢？”一家上市房企高層對(duì)記者感慨。

不過(guò)，即便限購(gòu)松綁，地方房企對(duì)市場(chǎng)也并不樂(lè)觀?！跋拶?gòu)松綁可以在短期內(nèi)搶到了一些剛性需求，但這個(gè)量其實(shí)不大。同時(shí)，從大的趨勢(shì)來(lái)看，要扭轉(zhuǎn)‘各行各業(yè)投資房地產(chǎn)’的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，資金面收緊趨勢(shì)至少持續(xù)一年。兩者相加，樓市形勢(shì)不容樂(lè)觀?！鄙鲜鯞公司董事長(zhǎng)向記者表示。

易居研究院院長(zhǎng)張永岳也表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，地方政府不應(yīng)再寄希望于房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟(jì)的老路，要努力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，結(jié)構(gòu)完善，不斷降低對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展真正與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相匹配，與民生相適應(yīng)。一些以保值投資為目的的購(gòu)房者，要把購(gòu)房成本、持有成本、空置成本等充分考慮，再?zèng)Q定是否購(gòu)房。

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