物業(yè)稅開征方案已提交兩會 京深商業(yè)地產(chǎn)成試點

全國“兩會”臨近，房地產(chǎn)調(diào)控是否還有“新手”成為炙手可熱的話題。

答案是肯定的。2月25日，《華夏時報》記者從國家稅務(wù)總局行為稅司處了解到的消息是，物業(yè)稅開征將會是今年“兩會”上討論的重點，而總局關(guān)于物業(yè)稅開征的具體方案已經(jīng)提交。按照目前決策層的征稅思路，物業(yè)稅將按照房屋面積，對超出基點面積的部分進行征收，基點面積內(nèi)的部分免征。

該司人士向記者透露，目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實施方案，將以目前某個省區(qū)市正在進行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍本”，綜合其他各試點城市模擬方案經(jīng)驗進行制定。按照計劃，物業(yè)稅相關(guān)議題和擬定方案將被人大代表提交至今年“兩會”討論,也有望將物業(yè)稅開征編入十二五規(guī)劃。

對于物業(yè)稅究竟何時開征，何處試點的猜測，一年多以來都是傳聞紛紛，此前本報也曾對相關(guān)情況進行過報道，而據(jù)本報記者近日剛剛從住建部一高層人士處得到的確切說法是：鑒于目前房價居高不下的市場狀況，今年年底前有望在深圳、北京等城市針對商業(yè)地產(chǎn)進行實征試點。

這一結(jié)果與市場預(yù)期基本相符。對此，多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家都表示，開征物業(yè)稅不管是對開發(fā)商還是投資者來說，都是成本的增加，對房地產(chǎn)市場最直接的影響還體現(xiàn)在對投機炒房的遏制，迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源。

京深商業(yè)地產(chǎn)或年內(nèi)開征

面對高房價帶來的政策調(diào)控壓力，今年的全國“兩會”無疑讓各方都有所期待?！芭飸魠^(qū)共建”、“物業(yè)稅開征”、“限制房地產(chǎn)企業(yè)融資”等多項議案已經(jīng)送達全國“兩會”提請討論。而被認為是打擊炒房的利器——物業(yè)稅能否開征，也成為政策調(diào)控高房價的最大期待。

對此，國家稅務(wù)總局行為稅司一官員明確對記者表示，物業(yè)稅開征將是今年“兩會”上討論的重點，在已經(jīng)提交的物業(yè)稅開征具體方案中，對征稅思路也已經(jīng)基本達成共識，按照房屋面積征稅，基點內(nèi)免征，基點外征收。

物業(yè)稅主要指的是不動產(chǎn)稅，其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點。

在去年12月底舉行的2009中國財稅改革年度論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，經(jīng)過6年多的模擬評稅試點實踐，財稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套各具特色的評稅軟件，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

而據(jù)《華夏時報》記者從住建部一位高層處了解到，鑒于目前房價居高不下的市場狀況，今年或?qū)⒃谏钲?、北京等城市針對商業(yè)地產(chǎn)進行實征試點。

另外，北京市政協(xié)委員、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓1月底已經(jīng)在北京“兩會”上提交了物業(yè)稅開征提案。他曾告訴本報記者，北京早在2008年6月就準備以“房產(chǎn)稅”的名目開征物業(yè)稅，但由于奧運會和金融危機的到來耽誤了征收計劃，但“方案是早就成形了的”。

然而，關(guān)于開征物業(yè)稅是否能夠起到平抑房價的作用，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，目前看來，物業(yè)稅主要還是抑制投機購房，而對房價起決定作用的是需求，全國不少地區(qū)的城市化進程才開始，住房市場需求很強烈。而物業(yè)稅涉及到眾多方面，目前細則還沒有出臺，具體影響還不能完全確定。

“開征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費制度的銜接問題。”財政部財政科學(xué)研究所所長賈康指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面。”

據(jù)了解，目前開發(fā)商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商把這部分費用作為開發(fā)成本制定房價，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購房者身上。而物業(yè)稅是對房屋所有者的房產(chǎn)進行每年一次的評價估值征稅。

正是受這一矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評價標準等具體問題目前還在討論議定中，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。畢竟，土地出讓金是地方政府的一大財源，占地方財政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果將土地出讓金列為物業(yè)稅中的一部分分期支付，則難免會觸動地方利益。

高房價倒逼地方出新政

高房價不僅迫使中央決策層急于尋找解決辦法，也讓地方政府感受到來自各方的壓力。兩會前夕，從中央到地方，政策密集出臺。就在全國兩會開幕的前十天，北京市的房地產(chǎn)政策發(fā)出了地方收緊樓市的最強音。

2月23日傍晚，一條來自北京市住建委宣傳處的“有關(guān)促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通稿已發(fā)至公共郵箱，請查收”的短信息發(fā)到《華夏時報》記者的手機上。

這份在傍晚以新聞通稿形式發(fā)布的內(nèi)容即是北京版國11條，與其他政策的發(fā)布時間和方式相比略顯低調(diào)。北京版11條從細節(jié)上規(guī)范和要求了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、二套貸款、住房稅、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等一系列措施，同時還責令取消已過期的優(yōu)惠政策，并恢復(fù)了“限外令”，調(diào)控力度不亞于國11條。

盡管如此，北京市急于在兩會期間拋出政策的主動行為，還是讓業(yè)內(nèi)各方議論紛紛。多位業(yè)內(nèi)人士表示，從總體看來，北京版11條是“國十一條”的細化政策，大致方向還是加大供應(yīng)收縮需求，并無更新的有針對性的政策措施。

國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部發(fā)展戰(zhàn)略處處長高輝清向本報記者表示：“北京政府選擇在兩會之前出臺11條房地產(chǎn)調(diào)控措施，某種程度上暗示了北京房地產(chǎn)市場的問題已經(jīng)使政府感受到來自各方的壓力?！?/p>

不僅是北京，多個城市都在兩會前夕出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，內(nèi)容涉及土地市場整頓、房地產(chǎn)信貸等諸多方面。

成都市政府近日下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地利用管理工作的緊急通知》，要求對2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地進行全面清理統(tǒng)計。南京則在春節(jié)長假后宣布將個人住房公積金貸款最高可貸額度由30萬元下調(diào)至20萬元，同時暫停發(fā)放二次以上個人住房公積金貸款。

“由于去年樓市出現(xiàn)過熱狀況，不少城市房價上漲過快。在全國兩會召開期間，相關(guān)問題可能引發(fā)廣泛關(guān)注。因此，兩會召開前夕，地方政府為房地產(chǎn)調(diào)控定基調(diào)、出措施，是可以理解的。”克而瑞（中國）研究中心首席研究員陳嘯天直言不諱。

政策調(diào)控轉(zhuǎn)向開發(fā)商

盡管地方政府開始在“兩會”前夕拋出房地產(chǎn)政策，做出調(diào)控姿態(tài)，而物業(yè)稅等調(diào)控殺手锏也作為“兩會”提案上報，但政策能否有長期效果仍存疑問。

北京一置業(yè)集團執(zhí)行總裁向本報記者表示，目前一系列新政的出臺在短時間內(nèi)會起到平衡作用甚至是震懾作用，但眼前的措施遠不足以解決房價節(jié)節(jié)高攀的局面。在“兩會”的關(guān)口急切出臺措施和政策，決策層可能是希望看到階段性的調(diào)控成績，緩解輿論壓力。

實際上，面對調(diào)控政策排浪式的頻繁出臺，各地樓市在近期都或多或少地受到影響，出現(xiàn)了前所未有的冷清。

記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)長假之后的五個工作日中（2月20日-24日），北京住宅（期房和現(xiàn)房）日均網(wǎng)上簽約量僅為130套，比2009年同期下降了66%。而1月份，北京平均每日僅期房的簽約套數(shù)就為282套。

另外，北京部分地產(chǎn)項目價格也出現(xiàn)了松動，一些主打小戶型的樓盤競相以低價開盤，吸引購買力。而上海、深圳等一線城市也陸續(xù)出現(xiàn)樓盤促銷的場景，部分城市房價甚至出現(xiàn)了負增長。

長假前夕，銀監(jiān)會要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。這對于嚴重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場而言，意味著房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈條上將面臨考驗。

對于政策效果的判定最終還是要看房價漲跌。從目前的市場形勢來看，盡管北京、上海等高房價城市中的某些項目出現(xiàn)了價格松動，但總體上看，房價并沒有出現(xiàn)止?jié)q回落的態(tài)勢。樓市是否會出現(xiàn)“拐點”，或許還需要決策層再下一劑“猛藥”。