多份提案議案建言改革或取消房地產(chǎn)預售制

由于侵害購房者權益、增加銀行和購房人的風險、縱容開發(fā)商捂盤惜售等“多宗罪”，商品房預售制度自推行以來就為人詬病。溫家寶總理在兩會上所作的政府工作報告中明確提出，要“完善商品房預售制度”，使有關商品房預售制度的問題再次成為輿論焦點。

－－代表委員要求改革甚至取消商品房預售制度

年初廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳對外宣布2010年將選擇在南寧市進行取消商品房預售的試點，此后商品房預售制度存廢之爭引發(fā)了社會廣泛熱議。在今年的兩會上，多份提案議案都建言的改革或是全面取消房地產(chǎn)預售制度。

民革中央的提案認為，住房預售制度本來是一種利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的融資制度，但是由于中國房地產(chǎn)市場剛從計劃經(jīng)濟中走出來，房地產(chǎn)的市場的轉軌性及這種制度選擇性的移植，使得中國住房預售不僅不利于房地產(chǎn)市場，也制造了市場及銀行風險。

全國人大代表、臺盟陜西省委主委馬克寧建議取消預售賣現(xiàn)房。他認為預售制有三大弊端：首先是買房人只見圖紙不見實物，導致房屋面積縮水、房屋的質(zhì)量缺陷等問題層出不窮；嚴重誘發(fā)開發(fā)商延期交房、抵押房再預售，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為，已經(jīng)影響社會穩(wěn)定。其次，商品房預售制也是房價升高的推手之一。開發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本后，就通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，致使國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策受阻。第三，預售制降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入了房地產(chǎn)市場，銀行和購房人被動地成為風險投資的犧牲品。

－－當前取消商品房預售制度時機不成熟

盡管部分代表委員建議取消商品房預售制度，但專家認為，當前取消商品房的預售制度的時機尚不成熟。

商品房的預售制度是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。1994年，當時的建設部出臺《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》，建立商品房預售許可制度，旨在解決我國住房制度改革初期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供應不足的問題。2001年，建設部又發(fā)布了《關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉》的決定，進一步明確了商品房預售制度的相應細則。商品房預售逐漸規(guī)范，成為多數(shù)城市的主要銷售形式。

北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，現(xiàn)行的商品房預售模式確實存在很多的弊端，市場的發(fā)展方向必然是走向更加公平完善的現(xiàn)房銷售。但是處于城市化進程中的我國房地產(chǎn)市場在相當長時期內(nèi)整體仍將處于供不應求的階段，取消預售制度勢必提高開發(fā)資金門檻，多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)將遭淘汰，導致短期內(nèi)房地產(chǎn)供應量的大大減少甚至出現(xiàn)真空期，供求失衡加劇房價上漲。同時，開發(fā)商的資金鏈大幅收緊后，資金周轉速度的減慢必然影響到房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模，不利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升。無論從宏觀經(jīng)濟形勢，還是從房地產(chǎn)市場本身的發(fā)展來看，取消商品房預售制度時機未到。