房企舉債擴(kuò)張警訊應(yīng)予重視

■ 一家之言

截至23日,兩市共有67家房企發(fā)布年報(bào),累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近300億元。而同時(shí),這些公司負(fù)債總額卻超過(guò)5100億元,分析稱去年上半年開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商紛紛采用急速擴(kuò)張策略,而且國(guó)家也實(shí)施寬松的貨幣政策,從而使得開(kāi)發(fā)商大量從銀行借錢,導(dǎo)致債務(wù)同比明顯攀升。（3月24日《廣州日?qǐng)?bào)》）

關(guān)于房企負(fù)債率的警戒線有三種說(shuō)法：55%、65%和70%。盡管說(shuō)法不一，但可以肯定的是，超過(guò)70%就需要格外警惕。據(jù)報(bào)道，在67家房企中，有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，占比47.76%。顯然，如果樓市調(diào)控力度不斷加大，交易量縮水帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌，不但高負(fù)債的開(kāi)發(fā)商面臨風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)各方也會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

既然67家上市房企中幾乎有一半負(fù)債率超過(guò)警戒線，顯然，非上市房企的負(fù)債率也不會(huì)低。而且，由于非上市房企融資手段多樣更不好監(jiān)控，很可能實(shí)際負(fù)債率更高。這種負(fù)債率再次證實(shí)了一個(gè)問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)商的自有資金少得可憐，基本上是靠空手套白狼的資金循環(huán)模式生存。

不少開(kāi)發(fā)商之所以出現(xiàn)高負(fù)債率，一方面是去年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使得開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張的步伐大大加快；另一方面，去年寬松的貨幣政策給了開(kāi)發(fā)商舉債的便利。

國(guó)務(wù)院曾經(jīng)出臺(tái)文件明確規(guī)定，對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)”應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。但實(shí)際上，這樣的規(guī)定并沒(méi)有很好執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商貸款和上市融資幾乎不受影響。2009年11月，有報(bào)道稱，因憂慮房地產(chǎn)商的過(guò)度貸款或?qū)?dǎo)致拖欠上升，銀監(jiān)會(huì)計(jì)劃評(píng)估部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)水準(zhǔn)，對(duì)象包括以天價(jià)買進(jìn)土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的大型國(guó)企。但遺憾的是，這一消息至今沒(méi)有下文，銀行是否有風(fēng)險(xiǎn)，不得而知。在我看來(lái)，去年銀行天量資金進(jìn)入樓市，現(xiàn)在無(wú)論是房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)還是政策性風(fēng)險(xiǎn)，都說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)存在信貸風(fēng)險(xiǎn)之憂。

從多個(gè)角度來(lái)考量，開(kāi)發(fā)商舉債擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)必須警惕，這種勢(shì)頭必須得到遏制，惟有把負(fù)債率控制在警戒線之內(nèi)才能防止泡沫擴(kuò)張和破裂。

□馮海寧（北京 房地產(chǎn)評(píng)論人）