政府有足夠能力調(diào)控房地產(chǎn)
轉(zhuǎn)載 來源:北京房產(chǎn) 發(fā)表于:02/07/2017 16:30:46 瀏覽量:246
高房價以及房地產(chǎn)市場亂象能否得到糾正,是本次“兩會”不容置疑的最大熱點(diǎn)之一。房地產(chǎn),既關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì),更關(guān)乎民生,是一個糾結(jié)復(fù)雜的市場,牽一發(fā)而動全身,加之以前的數(shù)次調(diào)控,效果均不明顯。所以,對于此次調(diào)控新政的最終結(jié)果,持懷疑觀望態(tài)度,也不是不可以理解。但是,有充分的理由認(rèn)為,政府此次調(diào)控,有確鑿的勝算依據(jù)。
首先是信心。所謂“上下同欲者勝”。去年底的國務(wù)院常務(wù)會議,溫總理“兩會”前在新華網(wǎng)與網(wǎng)友的交流,以及上周五的政府工作報告,都發(fā)出了堅(jiān)定的信號:抑制部分城市房價過快上漲的趨勢。要知道,這一部分城市,是全國的標(biāo)桿,一旦標(biāo)桿變化,全國房價都會隨之起舞的。相關(guān)的國土、財(cái)政、稅務(wù)、銀行、住建等部門,均已經(jīng)表態(tài),而且已有實(shí)質(zhì)性動作出臺。進(jìn)入新年后,多數(shù)城市的房屋成交量和成交價格,都有一定程度的下降,特別是成交量。觀望態(tài)勢已經(jīng)形成。
為什么說,要相信政府的決心和態(tài)度?因?yàn)楦叻績r,在相當(dāng)程度上,妨礙了經(jīng)濟(jì)的健康增長和民生的改善。如果要把拉動經(jīng)濟(jì)的力量轉(zhuǎn)到內(nèi)需上,就必須將過高的房價降下來,提高居民的消費(fèi)能力。房價還關(guān)乎一代甚至幾代年輕人的生存狀態(tài)和夢想,關(guān)乎社會的和諧。如果房價不能穩(wěn)定,我們將會面臨增長方式轉(zhuǎn)變、民生改善的更大困難和壓力,這是我們的“不能承受之重”。
其次,政府有足夠的手段。
實(shí)證分析表明,流動性與房價之間,存在高度相關(guān)和因果關(guān)系。流動性泛濫致房價上漲,是最近幾年的規(guī)律。去年過分寬松的信貸投放,對房價的飆升,有直接的推動作用。
流動性泛濫,要靠兩個東西吸收,一是通貨膨脹,二是資產(chǎn)價格泡沫。可是,2007年以來,國內(nèi)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩,而出口又持續(xù)低迷,加之國際大宗商品價格總體穩(wěn)定,盡管CPI逐步上漲,并最終于去年底轉(zhuǎn)正,但是,明顯的通脹沒有發(fā)生。所以,資產(chǎn)價格上漲,如股市和房市在去年的火爆,有“在所難免”的性質(zhì)。
在今年以及今后的幾年,發(fā)生明顯通脹的可能性都不大,所以,為抑制房價繼續(xù)上漲,必須收緊流動性閘門。今年1月信貸投放高達(dá)1.3萬億元,是因?yàn)槿ツ甑椎暮芏囗?xiàng)目轉(zhuǎn)到今年所致,并非常態(tài)。2月信貸,就下降到了7000億元的水平。根據(jù)多年的慣例,商業(yè)銀行信貸投放總是前高后低,即從第一季度到第四季度遞減,則今年信貸總量約為7至8萬億元左右,下降明顯。房地產(chǎn)企業(yè)屬典型的信貸依賴型,盡管可以進(jìn)行股權(quán)和債券融資,但失去了信貸融資,房地產(chǎn)企業(yè)的拿地和投資沖動勢必減弱。
同時,銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu),支持新能源、低碳和環(huán)保產(chǎn)業(yè)和技術(shù)創(chuàng)新。從各大銀行負(fù)責(zé)人的表態(tài)看,沒有一家銀行繼續(xù)增加房地產(chǎn)貸款,這對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是個提醒。
財(cái)政政策,也在調(diào)整。首先是營業(yè)稅的優(yōu)惠基本取消。其次,央企的紅利上交,在停頓14年之后,正在恢復(fù)。央企1萬多億元利潤,部分投入了房地產(chǎn),有60%的“地王”是央企。今后,隨著紅利上交制度的完善,“地王”將越來越少,越來越小。
土地政策也在調(diào)整,比如房地產(chǎn)企業(yè)利用“杠桿”手法,用一點(diǎn)自己的資金,借助銀行貸款就可以撬動一大筆投資,現(xiàn)在,房地產(chǎn)企業(yè)要拿地,至少要有50%的自有資金,而且需要在一年內(nèi)全部交清。
更重要的,溫總理在政府工作報告中,提出今年將投入630多億元,建造300萬套保障性住房,對200萬套棚戶區(qū)進(jìn)行改造。這是治本之策。
有人說,住房是剛性需求。其實(shí)不準(zhǔn)確。對居民來說,有房住,才是剛性的。有房住不是擁有房子,有的最低標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是租。任何政府不可能實(shí)現(xiàn)讓每個公民都有一套自己的房子。房子的基本屬性是商品的,商品的價格應(yīng)取決于供求,而若是正常需求,便會隨價格的提升而下降。之所以會出現(xiàn)房價高企,卻買不到房的怪現(xiàn)象,那是因?yàn)橛羞^多的人,把房子當(dāng)作投資品來炒作(在這里,投資和投機(jī)的性質(zhì)是一樣的)。商品是為了消費(fèi)而購買,投資品是為更高價出售而買,投資品的價格高低,僅僅取決于人們對于未來的判斷,只要價格能夠再高,現(xiàn)在的價格就是低的。而“人人擁有自己的住房”,是形成房價只漲不跌的預(yù)期的重要因素。
因此,必須打掉人們對于房價將繼續(xù)明顯上漲的預(yù)期,炒作之風(fēng)才會降溫。說到底,房子多了,房價才會下降。當(dāng)前,房子的供給是不充分的。政府的責(zé)任和義務(wù),在于“安居”。無論是發(fā)達(dá)如美國,現(xiàn)代化如新加坡,還是高房價城市如香港地區(qū),政府在為公眾提供租賃房上,都算盡力。如果我們增大保障房建設(shè)力度,而且堅(jiān)持?jǐn)?shù)年,效果定然顯現(xiàn)。