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16房產央企瘋狂買地 78家央企退出是偽命題
轉載 來源：北京房產 發(fā)表于：02/07/2017 16:30:46 瀏覽量：1969
國務院國資委主任李榮融19日在部分中央企業(yè)會議上指出，78家不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結構調整步伐，15個工作日內制訂有序退出的方案。
有觀點認為，78家央企的退出，有望改變央企巨額資金不斷入市推高房價的態(tài)勢，是樓市“去泡沫化”的開始。然而，《每日經濟新聞》在調查中卻發(fā)現，16家以房地產為主業(yè)的央企憑借強大的資金實力，在當前的房地產市場上掌握有絕對的資源優(yōu)勢。78家央企退出后，真能抑制房地產泡沫？他們退出后，民企能否在市場上突圍？……針對一系列問題，《每日經濟新聞》展開了調查。
在16家主業(yè)為房地產的巨無霸央企瘋狂拿地的背景下，78家非房地產主業(yè)央企退出地產業(yè)降低房價，或許會成為一個“偽命題”。
本周《每日經濟新聞》與相關研究機構對全國23個一二線城市2009年以來土地交易情況進行了統(tǒng)計，據不完全調查顯示，央企和地方國企買地金額超過2300多億，其中16家央企的拿地金額超過1400億，而國土資源部公布的去年全國土地出讓總收入也不過1.59萬億。
一家知名上市房地產企業(yè)上海公司老總表示，78家不以房地產為主業(yè)的央企退出絲毫不會改變目前土地市場上“國進民退”的狀況。78家退出后，16家央企的壟斷地位將更加鞏固，這或推動房價進一步上漲。
16家央企凈利潤占比94％
《每日經濟新聞》從搜房網及部分城市國土交易網站統(tǒng)計得出的23城開發(fā)商拿地數據顯示，主業(yè)非房地產的78家央企房地產公司，雖然偶有天價拍得“地王”的舉動，但論規(guī)模和總量，遠不及上述16家央企。
以遠洋地產為例，盡管3月15日在北京以40.8億元拍得望京“地王”，但其在過去一年中的表現實際上相當沉寂。各主要城市的公開土地拍賣市場上，很少有它的身影。
其他主業(yè)非地產央企，如中國石油（601857）天然氣股份有限公司因為建立加油站，去年一年購買的土地不過5宗；中信集團下屬中信地產、中航集團下屬的中航地產和中遠集團下屬的遠洋集團在主要城市的購地數量均沒有超過10宗。相比之下，16家央企房地產商出手更為頻繁，且單宗買地金額更高。
一家不愿意透露真實身份的民營房地產企業(yè)市場部昨日向《每日經濟新聞》提供的該公司針對78家央企非主營地產企業(yè)和16家主營房地產央企的調查顯示，16家主營房地產企業(yè)的總資產達到5616億元，占全部央企房地產企業(yè)的85％；2009年的銷售收入達到1899億元，占86％；凈利潤更是達到188億元，占全部央企房地產業(yè)務的94％。
除拿地量大大超出其他78家央企外，這16家央企還占有極高的市場份額。在2009年中國房地產企業(yè)銷售前20排行榜中，共有保利、中國海外、華潤置地、中信地產、招商和遠洋地產6家央企上榜，6家企業(yè)共實現銷售金額1566億元，占前20總銷售金額的30％；銷售面積達到1640萬平方米，占比約為26％。除遠洋地產之外，其余5家均為國資委日前確定的主營房地產業(yè)務的企業(yè)。
保利中建拿地投入均超500億
據搜房網統(tǒng)計，78家央企房地產企業(yè)和地方國有房地產企業(yè)2009年的購地總花費不過800多億，不到保利和中建兩家房地產公司花費總和。
中海地產和中建地產的母公司中建集團，去年拿地的總投入達到500億以上，總金額超過30億元以上的單宗拿地就達到7宗，并仍準備了500億元現金四處買地。
另一家央企地產巨頭保利集團，雖然沒有屢屢一擲千金，但拿地的數量和次數卻遠比中建集團頻繁。據不完全統(tǒng)計，保利集團自去年至今至少購買了48宗土地，在全國買地的總投入已經超過了500億元。
16家央企不但在買地總金額上超過其他央企，布局范圍也相當廣闊。
保利集團去年在上海、北京、廣州等一線城市巨額購地的同時，還在天津、杭州、蘇州，甚至貴陽、西安等地大量購買土地，足跡遍步東西部各主要省份。和保利集團一樣，去年中建集團也大力挺進二三線城市：在沈陽拍得了荷蘭村地塊，又在長春拍得經開區(qū)長鈴地塊，還在西安購買了土地。據搜房網的統(tǒng)計，16家央企集團去年參與土地拍賣的城市超過23個，遠多于其他78家央企和地方性國資委下屬房地產企業(yè)。
78家退出加劇房價上漲？
正因為16家主營房地產央企實力過于強大，78家央企的退出，引發(fā)了房價進一步上漲的擔憂。
林戈說：“就像產品制造商一樣，原先的制造商有五個，相互間的競爭還激烈一些，如今趕走了一個，那么競爭壓力就更小，漲價的可能性也就越大?！?/p>
中國指數研究院副院長陳晟說，此前，一部分央企為了追求利潤，紛紛進入房地產業(yè)。本次國資委要求78家央企退出房地產業(yè)，顯然是希望這些企業(yè)退出房地產，扎扎實實地做好做強主業(yè)。
林戈說，這一做法顯然會使留存下來的16家央企房地產巨頭實力更強。就資金平臺而言，原先需要向90多家央企房地產公司提供的信貸，現在只向16家央企提供，必然會使后者的資金實力更強。
另一方面，造成房價高的原因，主要和供應過少有關。在趕走了78家央企房地產商以后，剩余的16家央企將成為市場主要供應者，房地產市場的資源將更為集中，新房供應也更加集中。按照一般規(guī)律，市場供應過于集中在幾家公司手中，整個市場就容易被控制。按這樣的操作，房價只有上漲的可能，很難有下跌的可能性。
另外，78家被國資委要求退出房地產業(yè)的企業(yè)，大部分是從事工業(yè)和貿易的，在城市的周邊擁有大量工業(yè)或者其他屬性的非居住用地。而且，他們還有能力申請參與競拍，購買新的工業(yè)用地。而在城市不斷擴容之后，上述土地就改變?yōu)槌鞘袑傩?，土地由原先的工業(yè)用地轉變?yōu)榫幼∮玫亍?/p>
而國資委本次清退78家主營業(yè)務非房地產企業(yè)的要求是“在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業(yè)務”，這將給這些企業(yè)未來開發(fā)自有工業(yè)用地留下了巨大的“尾巴”。
【央企拿地榜·觀點交鋒】
78家央企退出民企依然叫苦
78家央企退出，能否抑制住去年以來央企在土地市場上狂猛的勢頭？《每日經濟新聞》記者采訪的民營和港資企業(yè)負責人的回答是“不會”。他們認為，在今年的土地市場上，央企依然是所有房地產企業(yè)最強勁、最“恐怖”的競爭對手。
江蘇新城：民企仍活在夾縫中
目前剛將總部遷入到上海的江蘇新城，今年在上海一共有7個項目上市。但就是這樣一家B股上市公司，面對來自央企的競爭，依然感到壓力重重。
江蘇新城地產股份有限公司市場營銷部總經理黃超直言：“和16家主營房地產業(yè)務的央企相比，78家央企的退出簡直算是九牛一毛！對于整個房地產市場來說，起不到多大作用?！?/p>
他認為，央企國企無論從資金還是平臺來看，實力都太過雄厚。對于中小型房地產公司而言，拿地已經毫無勝算，只能通過轉戰(zhàn)二三線城市，或者“撿拾”央企因各種原因不要的項目，在夾縫中生存。
他表示，央企的介入對于房地產市場和其他開發(fā)商的影響非常大。土地是房地產開發(fā)商賴以生存的根本，可開發(fā)的土地量一旦下降，開發(fā)商就很難操作了。所以他認為，央企大量拿地絕對“深深地”提高了成本和房價。
龍湖地產：央企退出不會改格局
龍湖地產相關人士表示，此番國資委對78家非房地產主業(yè)央企的調控確實有些表“姿態(tài)”的味道，但這78家央企無論是土地儲備還是市場份額都很少，基本上不會改變房地產整體格局。
上述人士認為，78家央企的退出的好處主要有二：一是避免了房地產市場的非理性行為，避免了不以房地產為主營業(yè)務的央企在拿地等環(huán)節(jié)出現缺乏成本考量的決策；二是優(yōu)化了央企整體的結構模式。
但在現今的房地產市場，除卻央企，國有企業(yè)的力量也非常強大。尤其是在一些二三線城市，由于央企還未進入，國企具備的影響力才是最大的。對民營企業(yè)來說，要改變央企在土地市場上“獨孤求敗”地位，只有改變土地出讓方式：在招拍掛的最后環(huán)節(jié)，由原來的公開拍賣，轉為暗標競買。
